回遷房與商品房之間到底有哪些區(qū)別？

第一、商品房和回遷房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)

商品房的定義很簡(jiǎn)單，土地是由政府給的，房子是由經(jīng)過審批的開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，房子建好之后，再通過合規(guī)的市場(chǎng)渠道進(jìn)行銷售。在開發(fā)商和購房人之間進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，每一步都有法律保障，即使出現(xiàn)糾紛也容易維權(quán)。

而回遷房的來源卻是個(gè)人，通常市場(chǎng)上的回遷房需要分為兩種情況來看待。開發(fā)商在征收個(gè)人土地是補(bǔ)償給被拆遷戶的房子統(tǒng)稱為回遷房。這一類房子其實(shí)就是開發(fā)商用自己建的房子作為補(bǔ)償而已。

這種直接補(bǔ)償給拆遷戶的回遷房，其本質(zhì)上與普通商品房沒有什么區(qū)別，只不過原來這些房子可能是用來在市場(chǎng)上出售，現(xiàn)在直接當(dāng)做補(bǔ)償轉(zhuǎn)移給拆遷戶而已。

比如說大家在一些小區(qū)中會(huì)看到回遷戶和買房人共存的情況，小區(qū)里既有回遷房也有普通商品房，其本質(zhì)上并沒有區(qū)別。

商品房預(yù)售合同糾紛是指因商品房預(yù)售合同條款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行遲延或履行不能等而產(chǎn)生的糾紛。包括因預(yù)售商品房的交房時(shí)間、面積、質(zhì)量、價(jià)款、產(chǎn)權(quán)證明等方面的糾紛。

商品房預(yù)售合同主要圍繞以下事宜進(jìn)行維權(quán)：

1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的;

2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;

3、經(jīng)營行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗(yàn)核了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》;期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》；

每個(gè)地區(qū)維修資金的收取標(biāo)準(zhǔn)都不同。一般購房者應(yīng)當(dāng)按照購房款的2%-5.2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。

房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行"錢隨房走"的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。

商品房外墻滲水，看是否在維保期內(nèi)情況如下：

1、維保期內(nèi)，開發(fā)工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工單位返修；

2、維保期內(nèi)，物業(yè)可幫助業(yè)主向工程部協(xié)調(diào)、通知、告知；

3、維保期外，維修費(fèi)用應(yīng)該從公共維修基金支取維修；

4、支取公共維修基金，房管局有制度、物業(yè)可以幫助業(yè)主向房管局審批、匯報(bào)、監(jiān)督、檢驗(yàn)。

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，較低保修期為5年。

關(guān)于房屋共用部位外墻滲水問題，在保修期內(nèi)應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)修理。目前，很多新樓盤交付時(shí)提供給業(yè)主的住宅質(zhì)量保證書上約定的小區(qū)外墻保修期一般為5年，超出保修期的大修需要通過小區(qū)相關(guān)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)相關(guān)決議才能動(dòng)用維修資金。

因此業(yè)主在保修期范圍內(nèi)發(fā)覺外墻有滲水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)聯(lián)系開發(fā)商和物業(yè)公司維修。另外，自行修理費(fèi)用不能抵扣物業(yè)費(fèi)。如果事情緊急，業(yè)主墊資修理了，還要把墊付費(fèi)用要回來。

商品房的優(yōu)點(diǎn)：

地段便利：和購買住宅相比，選擇商房往往能用相同或更低的價(jià)格購買一套區(qū)域位置更好的房產(chǎn)，由于地段和配套優(yōu)勢(shì)，商住房出行相對(duì)便利，升值空間也比較理想；

作用靈活：商住房戶型設(shè)計(jì)相對(duì)靈活，裝修時(shí)改造設(shè)計(jì)空間很大，加上居住辦公均可，后期無論是出售還是出租市場(chǎng)都更寬；

面積小總價(jià)低：商住房的單價(jià)往往并不便宜，甚至有時(shí)還比同項(xiàng)目的單價(jià)略高，但由于單套面積較小，總價(jià)會(huì)低很多，非常適合剛工作不久的年輕人用于過渡居住；

不限購：商住房最大優(yōu)勢(shì)就是不限購，這點(diǎn)是很多消費(fèi)者選擇它的理由。在限購城市的購房者無需考慮自身的購房資格，同時(shí)商住房也不占用購房名額，不受首套房約束。

商品房的缺點(diǎn)：

貸款受限：商住房無法享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠，首付需50%左右，且貸款期限最高為10年，貸款利率為普通住宅的1.1倍，不能申請(qǐng)公積金貸款；