我們都知道，房產(chǎn)過戶有幾種不同的情形，有繼承的房產(chǎn)過戶、贈(zèng)與的房產(chǎn)過戶、二手房過戶等。那么未過戶的集資房買賣可以退房嗎？不明白的朋友請(qǐng)和佰佰安全網(wǎng)小編一起來了解下吧！

2003年2月，徐力將其在東洲的集資房一套轉(zhuǎn)讓給李明，雙方為此簽訂了一份買賣協(xié)議書，雙方約定：該套房總價(jià)款為45萬元;徐力與其單位來往所有賬目一切由其自理清楚，取得土地證和房產(chǎn)證后應(yīng)及時(shí)交與李明;今后李明要辦過戶、房產(chǎn)證或其他必要手續(xù)時(shí)，徐力應(yīng)主動(dòng)協(xié)助其辦理清楚，但其費(fèi)用應(yīng)由李明全部負(fù)責(zé)等條款。協(xié)議簽訂后，李明按約付清了房款，徐力也將該套房交付給李明，由李明裝修、居住使用至今。

2006年，徐力取得了該房的國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。然而由于房價(jià)上漲，徐力反悔，不想把房子賣給李明了，表示愿意退還李明房款本息。為此，李明一紙將徐力告上義烏人民法院，要求依法確認(rèn)與徐力所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書有效，責(zé)令徐力把土地證和房產(chǎn)證轉(zhuǎn)交與自己，并在政府允許過戶后辦理過戶手續(xù)。訴訟中，徐力認(rèn)為，他與李明雙方簽訂協(xié)議后，雙方雖履行了部分義務(wù)，但至今未辦理變更登記手續(xù)，違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議無效。

義烏人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，徐力與李明雙方所簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓集資套房的“協(xié)議書”，是雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上所簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示，且在協(xié)議簽訂后，原告即按協(xié)議交付房款并實(shí)際使用和管理了該集資房，據(jù)此作出如下判決：原告李明與被告徐力所簽訂的協(xié)議書有效，徐力應(yīng)按協(xié)議規(guī)定及時(shí)將現(xiàn)在取得的土地證和房產(chǎn)證及時(shí)交與李明，并在政府允許過戶后2月內(nèi)協(xié)助李明辦理訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條及《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均須到所在地的房管機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)。這是國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定;為此，一般人一直以來都認(rèn)為，未辦過戶登記的房屋買賣一律無效。其實(shí)，這是一個(gè)誤區(qū)。該條例的規(guī)定體現(xiàn)了國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督和管理，但這并不意味著未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房屋買賣協(xié)議即視為無效的民事行為。

一、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。

二、最高人民法院法發(fā)(1993)37號(hào)《全國民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。

三、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！比缲?cái)產(chǎn)抵押合同，《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條就規(guī)定“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效”，而我國現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有規(guī)定房屋買賣合同在登記后生效。因此，房屋買賣協(xié)議只要是雙方當(dāng)事人在自愿、平等的基礎(chǔ)上所簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示，在協(xié)議簽訂后，買受人按協(xié)議交付房款并實(shí)際使用和管理了該房屋，并已具備了辦理變更登記的過戶條件，就不能因雙方未辦理過戶手續(xù)而確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無效;且從合同法的鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易穩(wěn)定的立法精神出發(fā)，對(duì)此協(xié)議也不應(yīng)確認(rèn)無效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按所簽協(xié)議繼續(xù)履行。

所以，此案徐力與李明之間的房屋買賣合同是合法有效的。

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