王先生近日向佰佰安全網(wǎng)小編求助：王先生曾經(jīng)因?yàn)闆]有及時(shí)歸還大學(xué)助學(xué)貸款而在銀行留下了不良記錄，雖然急著買房，可是無法順利辦理銀行貸款。于是，2015年1月，王先生與自己的堂弟商量，想以堂弟的名義買一套房子并辦理貸款，購房款及銀行貸款都由王先生支付，房子歸王先生所有。

王先生的堂弟覺得這事兒對(duì)自己沒壞處，又是親戚相托，就一口答應(yīng)了下來。2015年3月1日，在王先生及家人的陪同下，王先生的堂弟與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，并于2015年4月10日辦理了房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)及銀行住房抵押貸款手續(xù)。隨后，王先生就著手裝修房子，除購房首付款外，還交了房屋交付后的物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、取暖費(fèi)等，并一直償還著銀行貸款。

雖然一直住著房子，可房產(chǎn)證上是別人的名字，王先生心里還是不踏實(shí)。4月底，在王先生的要求下，堂弟與他簽訂了一份書面協(xié)議，再次明確了王先生對(duì)房屋的所有權(quán)。

然而，最近，堂弟因做生意賠了錢，便以房產(chǎn)證是自己的名字為由，想把房子抵押出去。王先生心里有點(diǎn)發(fā)慌，那么借用他人名義購房如何維權(quán)？

確權(quán)協(xié)議可對(duì)抗房產(chǎn)登記的效力

河南天基律師事務(wù)所律師說，王先生遇到的問題在生活中并不少見。對(duì)于此類案件，盡管房屋登記在他人名下，但是房屋的歸屬權(quán)應(yīng)當(dāng)以購房時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思為根據(jù)，綜合房款支付，房屋交付、居住、使用情況來確定房屋歸屬。本案中，王先生借堂弟的名義購買房屋、登記房屋產(chǎn)權(quán)，購房款實(shí)際由王先生支付，房屋也由王先生實(shí)際使用，且雙方簽有房屋確權(quán)協(xié)議，所以房屋的所有權(quán)歸王先生所有。

這名律師還說，雖然房產(chǎn)證上登記的是王先生的堂弟，可是房屋產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)生的是對(duì)社會(huì)公眾的公示、公信力，目的是保護(hù)善意第三人的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，僅是一種推定效力，即推定登記的物權(quán)人為該房屋的權(quán)利人。在該房屋物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以否定這種推定的效力。本案中，王先生和其表弟簽訂的確定房屋歸王先生所有的協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容能夠證明房屋真正的歸屬權(quán)，再加上房屋的首付款及銀行貸款等各項(xiàng)費(fèi)用都由王先生支付，并且王先生已實(shí)際占有、使用了該房屋，王先生可以這些證據(jù)為依據(jù)主張自己對(duì)房屋的所有權(quán)，所以用他人名義購房需留證據(jù)防風(fēng)險(xiǎn)。

該律師指出，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)有效證件。房產(chǎn)登記管理部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，基本上只作形式審查，即僅僅審查申請(qǐng)人的有效證件和相關(guān)材料，如果證件真實(shí)、材料合法，就會(huì)發(fā)給其產(chǎn)權(quán)證書。《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！比绻胫鲝埛课菟腥撕彤a(chǎn)權(quán)登記的不一致，真正的權(quán)利人必須拿出證據(jù)證明房屋是自己購買的，然后去申請(qǐng)變更登記。因此，現(xiàn)實(shí)中，借用他人名義購房就會(huì)產(chǎn)生一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

如果名義上的產(chǎn)權(quán)人主張自己對(duì)房屋的所有權(quán)，而房屋的實(shí)際所有人無法出示有力證據(jù)推翻對(duì)方的主張，就面臨著失去房屋的風(fēng)險(xiǎn);如果名義上的產(chǎn)權(quán)人私下出售房屋，第三人因基于對(duì)房產(chǎn)登記的信任而購買了房屋的，可以因善意取得而得到房屋所有權(quán)。

所以，在生活中，應(yīng)該避免用他人名義購買房產(chǎn)。特殊情況下確有這種需要的，應(yīng)盡量選擇可靠的、守信的熟人、親友，雙方簽訂明確的協(xié)議，約定好房屋權(quán)屬問題。房屋的實(shí)際所有人還要充分行使對(duì)房屋的處分權(quán)，如裝修、居住房屋或?qū)⒎课莩鲎饨o他人，并注意保留裝修合同書、相關(guān)居住證明和出租協(xié)議等，還要保存好自己付款的證明，包括支付首付款及歸還銀行按揭的記錄。在遭遇法律風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以依據(jù)這些證據(jù)向法院主張變更房屋所有權(quán)，然后再憑生效判決書到房管部門辦理變更登記。

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