原告李幺達(dá)將自建違法房屋出租給被告王雷，雙方于2001年訂立房屋租賃合同協(xié)議一份，約定租期為一年，年租金為27000元。到期后，雙方口頭協(xié)議續(xù)租一年。但到期后，被告王雷拒付租金。現(xiàn)原告李幺達(dá)要求被告王雷騰房并給付拖欠租金27000元。那么違章建筑出租合同有效嗎？

經(jīng)過(guò)審理法院認(rèn)為該租賃合同無(wú)效。理由是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市產(chǎn)地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權(quán)利才受法律保護(hù)。本案因簽訂合同內(nèi)容不合法，屬無(wú)效民事行為。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋的理解和適用》

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條　出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

《合同法》第216 條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對(duì)出租人來(lái)講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務(wù)保證出租房屋系其合法有權(quán)出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部或主要責(zé)任。

承租人在承租房屋時(shí)，也應(yīng)盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)，要求出租人出示房屋的產(chǎn)權(quán)證件或?qū)徟掷m(xù)。如果承租人未盡必要審核義務(wù)，對(duì)于損失的產(chǎn)生也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)然，承租人所盡的審慎義務(wù)應(yīng)為形式上的審查義務(wù)，如果出租人故意偽造相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件或者審批材料，導(dǎo)致承租人在形式上盡了審核義務(wù)后，無(wú)法得知承租房屋為違法違章建筑，事后，承租人對(duì)合同無(wú)效而產(chǎn)生的損失不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

一般來(lái)講，出租人對(duì)于房屋的情況明知，對(duì)于合同無(wú)效所產(chǎn)生的損失，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)70%以上的責(zé)任。但如果承租人對(duì)于房屋是違法違章建設(shè)的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對(duì)于這種情況下的損失責(zé)任分配，有觀點(diǎn)提出應(yīng)由承租人承擔(dān)全部損失。筆者認(rèn)為，出租人是房屋的建設(shè)者或者受益者，對(duì)房屋的情況也最為熟知，如果出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應(yīng)由出租人承擔(dān)50%以上的責(zé)任;如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價(jià)格極低，時(shí)間較短，合同中對(duì)責(zé)任承擔(dān)又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任較低的相應(yīng)損失。

以上就是佰佰安全網(wǎng)小編介紹的內(nèi)容，如有不足之處，還望指正。到底違章建筑有哪些危害呢？詳情盡在佰佰安全網(wǎng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)安全小知識(shí)庫(kù)！

責(zé)任編輯:郭動(dòng)