近年來，由物業(yè)維修問題引發(fā)的物業(yè)與業(yè)主糾紛案件越來越多，其主要原因，是物業(yè)維修界定不明確。那么，小區(qū)物業(yè)負責業(yè)主哪些室內(nèi)設(shè)施維修？維修程序是怎樣的？佰佰安全網(wǎng)今天就來說說與之相關(guān)的物業(yè)安全小知識。

物業(yè)維修的簡介

物業(yè)維修是指物業(yè)自建成到報廢為止的整個使用過程中，為了修復(fù)由于自然因素、人為因素對物業(yè)造成的損壞，維護和改善物業(yè)使用功能，延長物業(yè)使用年限而采取的各種養(yǎng)護維修活動。

具體地說，物業(yè)維修包括物業(yè)服務(wù)公司對物業(yè)的日常保養(yǎng)，對破損物業(yè)的維修，以及對不同等級物業(yè)功能的恢復(fù)、改善，裝修、裝潢，同時結(jié)合著物業(yè)的維修加固，增強物業(yè)抗震能力。

小區(qū)物業(yè)負責業(yè)主哪些室內(nèi)設(shè)施維修？

一般而言,物業(yè)管理公司對共用部位和共用設(shè)備、公共建筑和共用設(shè)施,包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施、綠地等承擔維修責任。由于物業(yè)管理公司對共用部位和公共建筑等并沒有所有權(quán),因而對這些設(shè)備的維護物業(yè)管理公司可以收取物業(yè)管理費。   

一般情況下,業(yè)主應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。室內(nèi)的部位和設(shè)備,包括水、電、氣等戶內(nèi)管線,設(shè)施和自用陽臺,由業(yè)主負責維修。業(yè)主可以自行維護其自用部分和自用設(shè)備,也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員進行維修,但委托他人維修需支付相應(yīng)費用。

物業(yè)室內(nèi)維修服務(wù)標準

1.水電設(shè)施、設(shè)備（包括電源開關(guān)、給水閥門、衛(wèi)生潔具等）接到報修指令后及時維修或更換（材料費由用戶個人承擔），一般故障2小時內(nèi)完成。

2.下水管道堵塞接到報修指令后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，2小時內(nèi)完成，現(xiàn)場清理干凈。

3.水管線漏水接到報修指令后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，4小時內(nèi)完成，現(xiàn)場清理干凈。

4.非電源單位原因造成的停電、短路，接到報修指令后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，一般性故障2小時內(nèi)完成，難以處理的24小時內(nèi)完成。

5.廚房、衛(wèi)生間、陽臺滲水接到報修指令后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，一周內(nèi)完成，現(xiàn)場清理干凈。若難以處理的，征得用戶同意，向住戶明確完成時間。

業(yè)主日常報修的程序

一、日常報修的程序

（1）業(yè)主或住戶根據(jù)所要報修的項目內(nèi)容，通知“接修調(diào)度中心”請修；

（2）“接修調(diào)度中心”接報修通知后，一方面發(fā)出請修憑證，業(yè)主或住戶須詳細、如實填寫請修憑證；另一方面則調(diào)度本處維修人員或其他維修點人員趕赴現(xiàn)場維修；

（3）維修人員修理完工后，由業(yè)主（住戶）或小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)（如請其他維修點修理的話）進行維修質(zhì)量的驗收；

（4）維修質(zhì)量驗收合格后，由業(yè)主（住戶）按維修人員的維修統(tǒng)計核算結(jié)果和請修憑證及有關(guān)的收費標準予以付費，并在派工單上簽字后收取付費發(fā)票或單據(jù)；維修費用除按規(guī)定的在正常保修范圍內(nèi)的修理項目外，其他均應(yīng)報業(yè)主管理委員會通過后實行；

（5）業(yè)主（住戶）如對維修質(zhì)量、收費及服務(wù)等有異議并未能獲及時解決者，可隨時向物業(yè)管理企業(yè)或其他有關(guān)單位進行投訴。

2、維修三檢測和三回訪

物業(yè)管理企業(yè)通常有“三檢制”和“三回訪”制度。三檢制是指自檢（班組自行對工程質(zhì)量進行檢驗）、互檢（班組之間互相對工程質(zhì)量進行的檢驗），交接檢（上一道工序與下一道工序交接時，共同對工程質(zhì)量進行的檢驗）。三回訪是指雨后、部分竣工后和完工后的回訪或抽查。為此，業(yè)主或住戶可根據(jù)各自的實際情況，配合該項工作，維護自身的合法權(quán)益，促進小區(qū)物業(yè)管理的文明建設(shè)。

小區(qū)物業(yè)入室維修工作程序

物業(yè)員工入室維修工作不僅僅是一項簡單的技術(shù)操作，還會涉及到禮儀禮貌、勞動紀律、員工素質(zhì)等諸多環(huán)節(jié)，為避免引起客戶的反感及造成不良影響。因此入室工作的員工必須有較強的服務(wù)意識，要將入室維修工作視為展示公司形象、體現(xiàn)自己專業(yè)技術(shù)水平和服務(wù)水準的過程。為規(guī)范員工入室維修服務(wù)行為，特制定工作程序如下：

1、入室必須征得業(yè)主的同意。一般情況下應(yīng)先預(yù)約，講清入室工作的內(nèi)容，得到業(yè)主的同意。員工不能在未得到客戶同意的情況下入室工作（除非遇到緊急情況）。

如，客戶報修或物業(yè)公司例行日常維保時，均須先與業(yè)主預(yù)約具體時間，并講清作業(yè)過程、所需時間及相關(guān)費用；對公寓業(yè)主，若事先已有約定，必要時在入室前應(yīng)由前臺值班人員先電話聯(lián)系，征得業(yè)主同意。

2、員工到達房間門口應(yīng)輕輕敲門，業(yè)主開門后，員工應(yīng)說：“先生（小姐、女士），你好！需要對××設(shè)備進行維修（檢查、保養(yǎng)），可以進來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說：“謝謝！”

3、如進入客房等十分整潔的房間，員工應(yīng)使用一次性鞋套方可進入，進入室內(nèi)步子要輕，工具袋（箱）背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖動。

4、走到工作地點后，將干凈的維修專用地布鋪在地面上用于擺放工具箱、工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

5、工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲，實在無法避免時應(yīng)事先向業(yè)主打招呼，并說一聲“非常對不起”；隨身攜帶的對講機應(yīng)調(diào)節(jié)到最小音量，以免出現(xiàn)噪音影響業(yè)主。

6、工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向業(yè)主介紹維修（檢查、保養(yǎng)）情況，并告訴房主正確使用設(shè)備的注意事項，并請業(yè)主驗收，房主感到滿意后（在工程維修單上簽注意見；業(yè)主如有意見，應(yīng)當面解釋清楚，若不能解釋，應(yīng)回答：“對不起，您的問題或意見我需向我的上級主管匯報，我們會盡快給您一個滿意的答復(fù)”）方可離開。例如僅僅檢查時也應(yīng)告訴業(yè)主情況良好或有何問題，需要怎么辦等。

7、離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物收拾干凈，如地面污染，應(yīng)負責打掃干凈。

8、走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離。至門口應(yīng)回身面對房間主人說：“再見”。

9、維修過程中，若遇特殊情況（如，缺少工具；人員不足等等），應(yīng)退出房間用對講機（或其他方式）與相關(guān)人員聯(lián)系；并告知房間主人需短暫離開，請業(yè)主稍侯。

10、整個工作期間不得收受房間主人贈送的任何物品，也不能借用主人的私人電話、工具等等。

由此我們可知，雖然業(yè)主室內(nèi)并不是都歸物業(yè)維修管理，但作為小區(qū)物業(yè)，應(yīng)該與業(yè)主在簽署協(xié)議時就解釋清楚，避免今后的糾紛瑣事發(fā)生，也請廣大業(yè)主了解物業(yè)維修責任界定，共同建立和諧的家園。