房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，二手房交易市場(chǎng)尤為火爆。與此同時(shí)，賣方違約的比例也大幅度上升。有些房主看房?jī)r(jià)漲得快，后悔之前的價(jià)位，于是寧肯毀約雙倍返還買(mǎi)家定金，也要轉(zhuǎn)賣給出價(jià)更高的人，或不賣房繼續(xù)“捂盤(pán)”。這對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，會(huì)有一定的損失。那么，房主因房?jī)r(jià)上漲違約怎么辦呢？佰佰安全網(wǎng)為您普及相關(guān)的財(cái)產(chǎn)安全小知識(shí)。

何謂違約？

違約行為是指合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)的行為。違約行為是違約責(zé)任的基本構(gòu)成要件，沒(méi)有違約行為，也就沒(méi)有違約責(zé)任。

房屋買(mǎi)賣合同作為一種特殊的買(mǎi)賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。房屋買(mǎi)賣合同的法律特征既有買(mǎi)賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。而如今很多房主卻愛(ài)因房?jī)r(jià)上漲違約，這是怎么回事呢？

為何房主因房?jī)r(jià)上漲頻頻違約？

賣方因房?jī)r(jià)上漲后悔而違約的糾紛越發(fā)增多，這些坐地漲價(jià)、臨時(shí)變卦不賣的房主因“失信”頻頻成為被告。這主要是由于現(xiàn)如今的房屋價(jià)格高，稍微有點(diǎn)波動(dòng)，對(duì)買(mǎi)賣雙方中的一方都會(huì)產(chǎn)生不小的誘惑；因而，若房屋價(jià)格上漲，房主就極有可能因?yàn)楂@取更高利益出現(xiàn)違約行為。包括不再履行房屋買(mǎi)賣合同漲價(jià)，或違約另售他人等等。

房主因房?jī)r(jià)上漲違約怎么辦？

買(mǎi)方可要求賣方繼續(xù)履行合同并辦理過(guò)戶手續(xù)。一般根據(jù)雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》約定，賣方應(yīng)配合買(mǎi)方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，賣方構(gòu)成違約。

簽訂房屋買(mǎi)賣合同后，賣方不愿意再履行買(mǎi)賣合同，屬于違約行為，買(mǎi)方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買(mǎi)賣合同解除權(quán)，并要求賣方支付違約金、賠償金;也可以不行使解除權(quán)，要求賣方繼續(xù)履行該合同。購(gòu)房者通過(guò)協(xié)商、調(diào)解無(wú)法解決的二手房買(mǎi)賣爭(zhēng)議問(wèn)題，可通過(guò)司法途徑，向地方法院提起訴訟解決相關(guān)問(wèn)題。

如果買(mǎi)方既不要求賣方繼續(xù)履行合同，也不適用定金罰則追究賣方的違約責(zé)任，可向賣方索要因其違約而給自己造成的損失。

如何避免此類糾紛？

1、為防止賣方因房?jī)r(jià)上漲主動(dòng)違約，首先是增加定金的數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，無(wú)形之中增加了賣方的違約成本;

2、盡量將合同條款約定詳盡細(xì)致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛;

3、盡可能地縮短房屋交易時(shí)間，讓賣方?jīng)]有違約的理由與借口;

4、二手房買(mǎi)賣合同中，約定違約金并不一定能得到全部支持。因?yàn)檫`約金需要證明違約損失(房屋溢價(jià)，中介支出，另行購(gòu)房額外開(kāi)支等等)，但此類舉證比較困難。因此，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲，在二手房買(mǎi)賣過(guò)程中，為防止賣家坐地起價(jià)，買(mǎi)家可在合同中約定高額定金，這比高額違約金更容易獲得法院支持。

5、收據(jù)保存。簽訂買(mǎi)賣合同只是房產(chǎn)交易開(kāi)始的一個(gè)過(guò)程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買(mǎi)房過(guò)程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書(shū)面確認(rèn)書(shū)，共同簽字，各自保留，這樣可以同時(shí)保證雙方利益;購(gòu)房者付款時(shí)不要忘記讓對(duì)方出具收條，要求其明確寫(xiě)出所收到的是什么款項(xiàng)及數(shù)額。

但是需要注意的是，定金的金額不能超過(guò)合同總金額的20%。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第91條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。”超過(guò)20%的部分，不具有定金罰則的效力。

可以預(yù)見(jiàn),伴隨房屋的價(jià)格波動(dòng)明顯,“賣房毀約”或者“買(mǎi)房毀約”的恐怕不少見(jiàn),因此我們?cè)谫?gòu)房時(shí)一定要多加注意，避免房主坐地起價(jià)。