近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在遼寧沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會，要求“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”，為當(dāng)前和今后一個時期房地產(chǎn)工作指明了方向，提供了根本遵循。

本次座談會為樓市發(fā)展亮出了什么信號燈，西安樓市目前癥結(jié)何在，未來市場調(diào)控應(yīng)從哪些方面入手？來聽聽業(yè)內(nèi)專家如何分析。

>>信號：下半年樓市調(diào)控力度將加強(qiáng)

沈瑋：三個月內(nèi)，住建部先后兩次對房價漲幅過快的城市進(jìn)行約談，說明當(dāng)前政府對市場仍保持著高壓的態(tài)勢，政策從嚴(yán)是未來的趨勢?！肮┬璨黄胶狻笔钱?dāng)前城市房價漲幅過快的根本原因，但僅從需求端著手調(diào)控，無法從根本上降低購房者對市場的預(yù)期，必須加快土地的供應(yīng)與限制需求同時進(jìn)行。完善和落實(shí)差別化住房信貸，支持合理住房消費(fèi)。

朱郁：首先，提高管控強(qiáng)度，旨在對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)管嚴(yán)控嚴(yán)打。杜絕投資投機(jī)、炒作，堅決做到“房住不炒”。其次是對前一階段相關(guān)政策的一個總結(jié)。也就是說現(xiàn)階段房地產(chǎn)管控可能在執(zhí)行過程當(dāng)中出現(xiàn)了松動或不良現(xiàn)象和矛盾問題。那么，本次會議就再一次明確方向和計劃，一定要因城施策、因地制宜。在整個大的目標(biāo)和志向不變的情況下，各個城市依然需要遵守目前現(xiàn)行的大趨勢和要求，各個地方政府和相關(guān)職能部門應(yīng)明確相應(yīng)的工作重點(diǎn)和工作重心。

劉蘭蘭：從加快制定住房發(fā)展規(guī)劃以及對樓市調(diào)控不力城市堅決問責(zé)等方面出發(fā)，對各城市未來房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了更高的要求，對樓市調(diào)控重點(diǎn)方向的“反復(fù)強(qiáng)調(diào)”，向市場傳遞了堅決遏制房價上漲的明確信號，表明了政府維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的決心?？梢灶A(yù)見，下半年樓市調(diào)控力度將全面超過上半年。

>>西安：市場供需失衡仍是主要矛盾

沈瑋：2018年6月商品住宅的去化周期僅為5個月，供應(yīng)的節(jié)奏并未跟上旺盛的需求。從土地供應(yīng)來看，今年上半年住宅用地成交面積高達(dá)163萬㎡，較2017年上漲64%，但是土拍市場重心放在灃東、灃西、高陵、臨潼等不限購區(qū)域，主城區(qū)內(nèi)供地很少，形成需求被迫外溢至非限購區(qū)域。從信貸層面看，西安目前首套首付比例30%，二套40%，首套房貸利率普遍上浮10%—15%，二套上浮15%—20%，差距并沒有拉開，應(yīng)適當(dāng)調(diào)節(jié)信貸政策。在差異化的對待首付比例與房貸利率這兩點(diǎn)上，深圳的做法早已走在前面，例如首套房只需要30%的首付，房貸利率上浮10%—15%；二套首付比例抬高至50%、70%。

朱郁：目前西安的房地產(chǎn)市場主要矛盾依舊是供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不平衡。所以，必須加大土地供應(yīng)量和供應(yīng)管理，以及在銷售過程當(dāng)中出現(xiàn)的一些合理化操作，如搖號細(xì)則的優(yōu)化升級。同時，更應(yīng)形成西安地方版的房地產(chǎn)政策調(diào)控長效機(jī)制，不能只是應(yīng)急預(yù)案。

劉蘭蘭：除了住宅用地供應(yīng)少外，租賃市場發(fā)展也較為緩慢，對住宅市場的供應(yīng)不能形成有效支撐。而政府目前的很多手段只是控制需求端，因此把房價預(yù)期降下來的困難較大。

馬健：西安.24新政頒布以后，由于購房者被搖號政策鎖定，市場有所回穩(wěn)，但仍存在供需失衡的狀況，尤其是主城區(qū)，土地和房屋都供應(yīng)稀缺。而城市外圍區(qū)域土地拍賣價格屢創(chuàng)新高，造成一些配套尚不完善區(qū)域房價增長過快的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)城市外圍區(qū)域和主城區(qū)地價倒掛，主城區(qū)一、二手房價格倒掛等不正常現(xiàn)象。

>>未來：因城施策保剛需支持改善

劉蘭蘭：西安在加強(qiáng)“四限”調(diào)控及市場監(jiān)管力度的同時，預(yù)計未來將加大對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，合理增加住宅土地供應(yīng)，并對存量用地和閑置土地給予更多的政策支持。另外，也會加大對房地產(chǎn)亂象整頓力度，以形成更好的房地產(chǎn)交易秩序。

馬健：根據(jù)中央“因城施策”的指導(dǎo)原則，西安未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該仍是保剛需、支持改善需求、擠出炒房者。除了對已頒布的調(diào)控政策查漏補(bǔ)缺外，樓市長效調(diào)控政策也極有可能在不遠(yuǎn)的期限內(nèi)落地。

沈瑋：應(yīng)當(dāng)加大主城區(qū)的供地，讓土地市場及時補(bǔ)充，加快五證的辦理流程，讓商品房市場縮短供應(yīng)周期。適當(dāng)調(diào)節(jié)信貸政策，在供需關(guān)系沒有平衡的前提下，短時間內(nèi)，限價政策不會取消。

朱郁：西安未來房地產(chǎn)調(diào)控還是遵循整體宏觀調(diào)控，一定要遵循在目的、初衷不動搖的情況下，針對西安市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展的預(yù)期形成量體裁衣的方案。針對符合市場健康穩(wěn)定運(yùn)行的一些方案和措施，來對整個供應(yīng)和需求進(jìn)行平衡和調(diào)控。那么，西安房地產(chǎn)市場就會相對更加的理性，開發(fā)商的集中度勢必也會越來越高。

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