隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有車一族越來(lái)越多，車位開(kāi)始變得越來(lái)越緊俏，然而你買得起車，卻可能買不起車位。

7月10日，南昌市紅谷灘聯(lián)泰天悅樓盤首日向業(yè)主售賣地下車位，標(biāo)準(zhǔn)車位每個(gè)售價(jià)28萬(wàn)元，子母車位則高達(dá)46萬(wàn)元。這個(gè)價(jià)格都差不多是購(gòu)房首付了，那么問(wèn)題來(lái)了，這個(gè)停車位為何這么貴?開(kāi)發(fā)商此舉合法嗎?記者進(jìn)行了走訪了解。

開(kāi)發(fā)商高價(jià)賣車位引業(yè)主抗議

“反對(duì)開(kāi)發(fā)商漫天要價(jià)，祈求政府干涉合理定價(jià)!”

“抵制‘天價(jià)’車位，開(kāi)發(fā)商陽(yáng)奉陰違，變相哄抬房?jī)r(jià)!”

10日，聯(lián)泰天悅售賣車位的第一天，業(yè)主們打出這樣的橫幅。

李先生2015年在聯(lián)泰天悅一期購(gòu)買了一套房子。李先生說(shuō)，他已經(jīng)入住快半年了，由于地下車位沒(méi)有建好，平時(shí)他只能將車子停在小區(qū)外?！?月9日晚上，我們收到開(kāi)發(fā)商通知，7月10日對(duì)車位開(kāi)始出售車位?！崩钕壬f(shuō)，業(yè)主們被聯(lián)泰天悅的“天價(jià)”地下車位價(jià)目表潑了一盆冷水。

“標(biāo)準(zhǔn)車位標(biāo)價(jià)28萬(wàn)元/個(gè)，子母車位46萬(wàn)元/個(gè)?！睒I(yè)主說(shuō)，小區(qū)南側(cè)同屬聯(lián)泰系列的聯(lián)泰橋郡開(kāi)盤時(shí)車位售價(jià)僅8萬(wàn)元/個(gè)，雖然近幾年有所上浮，但也不過(guò)13萬(wàn)元/個(gè)左右。

“我們不知道他們真是小區(qū)的業(yè)主，還是開(kāi)發(fā)商請(qǐng)來(lái)的托?！庇浾咴诂F(xiàn)場(chǎng)看到，有購(gòu)買意向的少數(shù)業(yè)主被工作人員從后門請(qǐng)進(jìn)了售樓部，而在外面抗議的業(yè)主則被保安擋在門外，他們只能頂著烈日抗議。

限價(jià)房被指借車位變相牟利

據(jù)小區(qū)業(yè)主介紹，開(kāi)發(fā)商售賣的車位并無(wú)產(chǎn)權(quán)，但要長(zhǎng)租給業(yè)主使用。“業(yè)主只能一次性付款，且不能按揭?！睒I(yè)主質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商之所以將車位賣出“天價(jià)”，是由于樓盤是限價(jià)房，因?yàn)橄迌r(jià)削掉一部分房?jī)r(jià)利潤(rùn)，所以開(kāi)發(fā)商變相加價(jià)到車位上，彌補(bǔ)限價(jià)房政策帶來(lái)的利潤(rùn)損失。

記者從聯(lián)泰天悅開(kāi)發(fā)商“江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司”出具的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃條件情況表看到，樓盤總棟數(shù)22棟，總居住戶數(shù)2205戶，地上不設(shè)車位，地下車位2357個(gè)。“按照現(xiàn)有的車位，如果以開(kāi)發(fā)商每個(gè)車位加價(jià)15萬(wàn)元算，開(kāi)發(fā)商可增加約3.5億元的利潤(rùn)?！睒I(yè)主質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商售賣“天價(jià)”車位，其直接動(dòng)機(jī)不言而喻。

對(duì)于“天價(jià)”車位的成因，一名業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，現(xiàn)在是調(diào)控時(shí)期，房子備案價(jià)不是想漲就能漲，所以開(kāi)發(fā)商就只能打車位主意了，反正開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者“一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨，政府監(jiān)管缺失”。

業(yè)主說(shuō)

1。購(gòu)房時(shí)，銷售人員曾宣稱車位建好后售價(jià)和周邊樓盤相當(dāng)，普通地下車位每個(gè)售價(jià)在11萬(wàn)-12萬(wàn)元。如今開(kāi)發(fā)商售賣“天價(jià)”車位，究其原因是政府出臺(tái)限價(jià)房措施后，開(kāi)發(fā)商哄抬車位價(jià)格變相牟利。

2。目前外省多地對(duì)新建樓盤已逐步取消車位買賣行為，而聯(lián)泰天悅?cè)阅鎰?shì)售賣車位，只售不租，廣大業(yè)主質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商這一行為的合法性。

開(kāi)發(fā)商說(shuō)

1。聯(lián)泰天悅這一樓盤的品質(zhì)要比聯(lián)泰其他樓盤高出一截，車位的設(shè)計(jì)、夜間照明等配套要好。聯(lián)泰天悅地下車位的價(jià)格并不是參考周邊樓盤的車位價(jià)，而是參考了紅谷灘一些高檔樓盤的車位價(jià)格確定的。

2。車位并非售賣，而是出讓固定使用權(quán)，使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)一樣，同為70年，這在許多城市都是一個(gè)普遍現(xiàn)象。大部分樓盤的地下車位都是不租的，開(kāi)發(fā)商投資建地下車位的成本原本就高，為了收回成本，賣得貴也很正常。

地下空間確認(rèn)權(quán)屬后才可銷售

熟悉房產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)主表示，政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行限價(jià)，房?jī)r(jià)表面上是“穩(wěn)定”了，但購(gòu)房者的成本卻沒(méi)有減少。甚至有些樓盤，采取捆綁車位的方式售樓，且必須是先一次性付清車位款再簽購(gòu)房合同，同時(shí)車位款不計(jì)入購(gòu)房合同。

針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，7月10日，聯(lián)泰天悅售樓部營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)時(shí)政府對(duì)該樓盤限價(jià)1.47萬(wàn)元/平方米，而樓盤的正常成交價(jià)應(yīng)該在1.85萬(wàn)元元/平方米，每平方米相差4000元左右?！拔覀儍H今年就賣了10萬(wàn)平方米，限價(jià)前后相差4億元，靠車位提價(jià)根本補(bǔ)不回限價(jià)帶來(lái)的影響?！?

2014年南昌就出臺(tái)了《南昌市城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理辦法》，規(guī)定地下空間建筑物應(yīng)當(dāng)經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬后方可銷售、出租?！奥?lián)泰天悅地下車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商這樣賣車位究竟有沒(méi)有法律依據(jù)?”針對(duì)業(yè)主的這一質(zhì)疑，樓盤相關(guān)人員沒(méi)能給予回應(yīng)。

出讓使用權(quán)和售賣實(shí)為偷換概念

7月10日，記者從聯(lián)泰天悅出具的《車位使用協(xié)議書(shū)》上看到，開(kāi)發(fā)商向小區(qū)業(yè)主協(xié)議出讓地下車位固定使用權(quán)，業(yè)主須一次性付清車位使用費(fèi)。關(guān)于車位權(quán)證辦理，該協(xié)議書(shū)注明，南昌市尚未出臺(tái)辦理地下及半地下車位產(chǎn)權(quán)證、土地證和車位使用權(quán)證的政策，不能辦理該車位產(chǎn)權(quán)證、土地證或車位使用權(quán)證。協(xié)議還注明，車位使用年限自協(xié)議簽訂之日起至2076年。

“這就是開(kāi)發(fā)商偷換概念，一次性付清使用費(fèi)等同于購(gòu)買車位，只是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)罷了?！毙^(qū)熟悉法律條款的業(yè)主認(rèn)為，該協(xié)議上有相關(guān)的違約責(zé)任劃分，從法律意義上講就等同于合同。所以該協(xié)議從本質(zhì)上看就是一個(gè)年限為70年的租賃合同。

業(yè)內(nèi)人士表示，《合同法》中明確規(guī)定了，租賃合同最長(zhǎng)期限為20年，超過(guò)該期限將不受法律保護(hù)。業(yè)主質(zhì)疑，這樣的《車位使用協(xié)議書(shū)》是否受法律保護(hù)?

開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處置業(yè)主共有的車位

相關(guān)房產(chǎn)律師認(rèn)為，小區(qū)車位大體上有三種，有產(chǎn)權(quán)車位、人防車位、無(wú)產(chǎn)權(quán)車位?！暗谌N最復(fù)雜，要看開(kāi)發(fā)商的建安成本，比如開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)是否已經(jīng)把地下車位建筑面積計(jì)算在內(nèi);把建造地下車位的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本內(nèi)，小區(qū)在規(guī)劃時(shí)是否明確車位作為公共配套設(shè)施的功能。”律師表示，由原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。而公用建筑面積組成就包括地下室等。

“若開(kāi)發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的地下車位私自出售或出租，開(kāi)發(fā)商屬于無(wú)權(quán)處分人，業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)撤銷這些共有車位的買賣合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有。”律師補(bǔ)充說(shuō)。

此外，根據(jù)我國(guó)新出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。律師表示，“滿足”的意義在于，有購(gòu)買能力的業(yè)主可以購(gòu)買，沒(méi)有能力購(gòu)買的則可以租用?！爸毁u不租，違背了小區(qū)地下車庫(kù)作為小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃初衷”。

至于具體價(jià)格，原則上應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商來(lái)決定。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠(chéng)信原則，以市場(chǎng)價(jià)為依據(jù)。