隨著房產(chǎn)稅立法的逐步推進(jìn)，投資炒房的收益空間已經(jīng)非常有限，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率卻正在走高，目前1年期房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的平均收益率已經(jīng)達(dá)到7.9%，不少投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)信托，下面來(lái)具體的看一下怎樣篩選可靠的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品吧？

首先，關(guān)注房企的企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模。因?yàn)椋瑥膬攤芰嵌葋?lái)看，中央國(guó)企的償債能力高于地方國(guó)企，地方國(guó)企高于民營(yíng)企業(yè)。以A股上市地產(chǎn)公司為例，目前上市房企中大約有11家中央國(guó)企、61家地方國(guó)企，這類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)的信托項(xiàng)目，發(fā)生違約的概率相對(duì)低一些。

另外，企業(yè)規(guī)模越大，償債能力越強(qiáng)。規(guī)模越大，企業(yè)融資來(lái)源就會(huì)更加多樣化，企業(yè)用于抵押的資產(chǎn)也會(huì)更多，另外大企業(yè)的樓盤(pán)分布在全國(guó)各地，受某個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也較小，所以綜合來(lái)看，違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相對(duì)小一些。大家耳熟能詳?shù)暮愦?、萬(wàn)科、碧桂園的違約風(fēng)險(xiǎn)，顯然要比讀者當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性房地產(chǎn)公司小很多。目前已經(jīng)公布2017年年報(bào)的A股和H股上市公司中，恒大、萬(wàn)科和碧桂園的資產(chǎn)規(guī)模排在前三。

其次，關(guān)注房企的負(fù)債規(guī)模。因?yàn)榉科蟮膬糌?fù)債權(quán)益比越高，違約風(fēng)險(xiǎn)也越大。凈負(fù)債權(quán)益比，就是企業(yè)負(fù)債減去現(xiàn)金，然后除以所有者權(quán)益得到的比值。一般房企的負(fù)債主要包括短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券等，在房地產(chǎn)大周期下行的過(guò)程中，現(xiàn)金為王，負(fù)債越大、現(xiàn)金越少的房企，違約風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就會(huì)更高一些。這部分房企要么打折促銷(xiāo)、回籠現(xiàn)金，要么合作開(kāi)發(fā)、降低成本。

最后，關(guān)注房企的存貨水平。房企的存貨水平越高，違約風(fēng)險(xiǎn)也越高。具體來(lái)說(shuō)，房企的存貨主要包括兩類(lèi)：一是公司購(gòu)買(mǎi)的土地儲(chǔ)備（擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品），二是公司沒(méi)有完工和交付的在建樓盤(pán)（在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）。存貨水平的高低一般可以使用庫(kù)銷(xiāo)比來(lái)反映，庫(kù)銷(xiāo)比等于存貨減去預(yù)收款再除以銷(xiāo)售收入。之所以用存貨減去預(yù)收款，是因?yàn)轭A(yù)收款反應(yīng)了房地產(chǎn)公司的預(yù)售行為，這部分存貨不存在去化的擔(dān)憂(yōu)。而計(jì)算的庫(kù)銷(xiāo)比指標(biāo)數(shù)值越高，說(shuō)明房企囤積的土地和待售樓盤(pán)越多，這樣房企回收現(xiàn)金流的壓力就越大，違約風(fēng)險(xiǎn)越高。

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