去庫(kù)存的大背景下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)眾生百態(tài)盡顯，加之日前央行行長(zhǎng)周小川明確表示，房貸首付比例降低仍有空間，各類城市分化進(jìn)一步凸顯。日前，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1月全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格，顯示，1月一線城市繼續(xù)維持“高姿態(tài)”，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大;部分二三線城市受到持續(xù)出臺(tái)的刺激政策推動(dòng)，出現(xiàn)上漲跡象;另外，還有以三線城市為主的部分城市始終難有起色。

但是，今年的土地市場(chǎng)是驚喜不斷的一年，土地一拍，必出地王，不斷沖擊著人們眼球。每一次拍賣現(xiàn)場(chǎng)，人頭攢動(dòng)；每一次拍賣落錘，人們唏噓不已，感嘆“面粉價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過面包價(jià)”，質(zhì)疑未來(lái)上市房屋要賣價(jià)多少才能回本。是房企老板瘋了嗎？不過，反過來(lái)看，地價(jià)如此之高，房企為何還爭(zhēng)搶呢？是單純的看好北京等一線城市，不惜重金購(gòu)地嗎？對(duì)此，我們對(duì)房企瘋狂拿地的原因進(jìn)行梳理。

2015年房企已形成回歸一線城市的趨勢(shì)，一方面是一線城市如北京房?jī)r(jià)高企，銷售額對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)度遠(yuǎn)高于二三線城市。北京的銷售額相當(dāng)于6-15個(gè)二三線城市；另一方面，二三線城市高庫(kù)存帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一線城市，如北京庫(kù)存消化周期為10個(gè)月，二三線城市分化較為嚴(yán)重，如青島和西安去化周期達(dá)22個(gè)月，但也有相對(duì)較好一些的，如廈門和武漢去化周期在12個(gè)月左右。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，近6年累計(jì)購(gòu)地與銷售比數(shù)據(jù)顯示：一線城市土地供應(yīng)有所改善，購(gòu)地銷售比上升至1.04，二線及三四線城市土地存量仍較大，購(gòu)地銷售比均高于1.3，有部分城市超過2，存在著供大于求的壓力。

經(jīng)過十幾年土地開發(fā)，北京四環(huán)內(nèi)土地已基本開發(fā)完畢，土地郊區(qū)化發(fā)展越來(lái)越遠(yuǎn)，土地資源有限性愈發(fā)凸顯。另外，從宏觀層面分析，2016年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)思路主要是減量發(fā)展，在存量中求發(fā)展，積極盤活閑置低效存量建設(shè)用地，這將是未來(lái)土地市場(chǎng)的新常態(tài)。國(guó)土資源部曾表態(tài)：北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開發(fā)邊界劃定工作將于2015年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。在土地稀缺的狀況下，房企普遍用戰(zhàn)略思維考慮，在一些目前擁有項(xiàng)目的區(qū)域以高價(jià)拿地，其實(shí)是有利于規(guī)模效應(yīng)發(fā)展，有助于成本攤薄，且具有區(qū)域資源壟斷性。因此，在一些熱點(diǎn)板塊一旦有土地供應(yīng)，房企普遍以抓住最后一根稻草的心理進(jìn)行搶購(gòu)。

從2016年土地市場(chǎng)成交地王來(lái)看，其樓面地價(jià)已遠(yuǎn)超當(dāng)前區(qū)域在售新盤價(jià)和二手房?jī)r(jià)，據(jù)了解，目前房企在拿地前計(jì)算預(yù)期可承受樓面地價(jià)時(shí)，原有考慮因素有紅線外交通、配套、業(yè)態(tài)、規(guī)劃、園林、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，紅線內(nèi)如開間、進(jìn)深、臨街、豎線、自然條件等因素仍然是房企的對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)，但樓面地價(jià)并不完全按照地塊所在區(qū)域的當(dāng)前二手房或新房售價(jià)進(jìn)行推算，而將評(píng)判視角進(jìn)行擴(kuò)散，可比項(xiàng)目放眼于全北京。

“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”開發(fā)商看似戲謔之語(yǔ)的背后，是殘酷的行業(yè)現(xiàn)實(shí)。資本推動(dòng)下的土地狂歡，背后的隱憂并非無(wú)人預(yù)見。在業(yè)績(jī)推動(dòng)、避險(xiǎn)需求等多重因素影響下，房企紛紛涌至一線城市搶奪土地，風(fēng)險(xiǎn)或許由此聚集。

對(duì)于北京今年地王頻繁“出沒”的豐臺(tái)區(qū)，業(yè)內(nèi)分析師表示，“豐臺(tái)區(qū)作為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，短期內(nèi)同區(qū)域拿地成本區(qū)別較大，抑制了項(xiàng)目發(fā)展靈活度。”在國(guó)企集中推動(dòng)下，區(qū)域價(jià)值會(huì)有整體提升，豐臺(tái)區(qū)來(lái)年豪宅地位已然落定。但是，在2016年高端住宅供應(yīng)集中的情況下，用遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目的成本參與同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，必定會(huì)成為該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的短板，不具備靈活的價(jià)格調(diào)整空間。那些周邊尚未開發(fā)的同質(zhì)地塊較多、且在成本上處于劣勢(shì)的高價(jià)地塊，其競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，一線城市及重點(diǎn)二線城市的土地供應(yīng)是偏緊的，尤其是中央曾多次提及嚴(yán)控特大城市人口及土地供應(yīng)，且在近幾年房企投資重心回歸一二線城市的趨勢(shì)之下，重點(diǎn)城市土地資源的稀缺性日益見長(zhǎng)。因此，當(dāng)前房企在重點(diǎn)城市的投資儲(chǔ)備已是至關(guān)重要，如今的投資格局已經(jīng)決定了三年后的競(jìng)爭(zhēng)格局。對(duì)于規(guī)模房企而言，之所以硬著頭皮拿“地王”，更多就是基于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局下的資源卡位。

“其實(shí)大家都很清楚，‘地王’項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的是高端客戶。而高端客戶就像池子里的大魚，撈一條少一條，大魚撈完了，小魚要長(zhǎng)起來(lái)需要時(shí)間。但是，‘地王’一個(gè)接著一個(gè)，哪里等得及小魚長(zhǎng)大呢？”新城控股副總裁歐陽(yáng)捷擔(dān)憂的是：如此多的“地王”項(xiàng)目，最終由誰(shuí)來(lái)買單？

在北京等一線城市如此瘋狂的土地市場(chǎng)下，地價(jià)不斷攀升，高地價(jià)打造的項(xiàng)目?jī)r(jià)格也在上漲，地價(jià)和房?jī)r(jià)似乎看不到“頂”了，更令人擔(dān)憂的是，在高庫(kù)存下，將來(lái)的市場(chǎng)購(gòu)買力有多少能夠?yàn)槿缃竦牡赝踬I單？

隨著土地價(jià)格的不斷刷新，樓面地價(jià)直逼當(dāng)前區(qū)域房?jī)r(jià)，企業(yè)利潤(rùn)面臨巨大挑戰(zhàn)。如果按照舊有利潤(rùn)計(jì)算方式，拿地注定是虧損。但實(shí)際情況是，在當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展情況下，房企贏利計(jì)算方式發(fā)生變化，從單一的關(guān)注因素，向其鏈條上下游延展。

目前地價(jià)高企，導(dǎo)致成本增加，但對(duì)于上市房企來(lái)講，通過金融和資本運(yùn)作，可以把土地作為標(biāo)的發(fā)債、發(fā)信托基金等，也能變換途徑收益。另外，上市房企的高調(diào)拿地，對(duì)股價(jià)上漲也有助推作用，從股市中獲取高回報(bào)，來(lái)彌補(bǔ)地價(jià)帶來(lái)的高成本?？梢?，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房企的收益與成本的計(jì)算方式在悄然發(fā)生著變化，更加多元化，金融資本正在改變著房企的盈利結(jié)構(gòu)。

綜上，房企高價(jià)拿地，雖非本意，但既決心拿下，必有其操盤，運(yùn)作之力。

責(zé)任編輯:劉長(zhǎng)利