作為超一線城市的北京，房價(jià)一直快速上漲，令許多購房者望而卻步，但許多房企也面臨著一定的困境。據(jù)了解，外地房企進(jìn)軍北京房地產(chǎn)時(shí)，由于深陷舊改問題，外地房企在成長過程中付出了巨大代價(jià)。與此同時(shí)有相關(guān)人士指出，北京房企“穩(wěn)賺不賠”的時(shí)代已結(jié)束，現(xiàn)在大多數(shù)房企考慮的更多的則是風(fēng)險(xiǎn)。
自1993年新世界地產(chǎn)首進(jìn)北京至今，外地房企的進(jìn)京之路從未順利過。從最初的借力舊改，到如今豪擲千金，房企進(jìn)京的代價(jià)不可謂不大。這既助力了房企的全國化進(jìn)程，也造就了獨(dú)特的北京樓市。
在好不容易獲得“進(jìn)京資格”后，碧桂園很快又陷入一起“退地”風(fēng)波。
10月21日，碧桂園金茂聯(lián)合體以51.8億元的總金額接連斬獲北京市豐臺區(qū)兩宗商業(yè)金融地塊。溢價(jià)率分別為140%和146%，樓面價(jià)接近3萬元/平方米?！扒|房企”碧桂園由此首次進(jìn)入北京市場。
但隨后有媒體曝出，碧桂園可能因成本過高而選擇退地。盡管公司并未發(fā)布公開信息，但該消息迅速引起輿論軒然，既有人表示不解，也有人稱之明智。
無論結(jié)局如何，在這出風(fēng)波背后，是房企進(jìn)京的一部“辛酸史”。
自1993年新世界地產(chǎn)首進(jìn)北京至今，外地房企的進(jìn)京之路從未順利過。從最初的借力舊改，到如今豪擲千金，房企進(jìn)京的代價(jià)不可謂不大。這既助力了房企的全國化進(jìn)程，也造就了獨(dú)特的北京樓市。
多年來，北京市場因其豐富的資源優(yōu)勢而成為房企眼中的戰(zhàn)略制高點(diǎn)，其進(jìn)駐門檻也始終高企。但如今隨著結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)的凸顯，北京樓市已很難再成為穩(wěn)賺不賠的“避風(fēng)港”。
代價(jià)不菲進(jìn)京路
自上世紀(jì)九十年代就開啟的房企進(jìn)京之路，從來都不是那么好走?；仡欉@一歷程，便不會對碧桂園的進(jìn)退維谷而感到意外。
1993年，北京市政府宣布與香港新世界集團(tuán)簽約崇文區(qū)舊城改造計(jì)劃，新世界也成為首個(gè)從外地進(jìn)京的房企。
此后的近20年間，新世界中國地產(chǎn)累計(jì)投入約160億元，完成200萬平方米的開發(fā)，除幫助近28000戶居民進(jìn)行拆遷、回遷外，還把舊有的崇外大街從25米窄道拓寬成70米的寬道，完成了全長23公里的七種主管線基礎(chǔ)建設(shè)。改造工作一直持續(xù)到2000年以后。
雖然如今的崇文門已成為熱門商圈，但新世界付出的代價(jià)是，由于拆遷問題難以提速，新世界中國北京區(qū)域發(fā)展速度漸緩。公司高管曾表示，這項(xiàng)耗資巨大的投入，直到2007年才逐漸收回成本。
萬科早在1994年就進(jìn)入北京，但路程同樣不順利。因?yàn)槠淠孟碌氖讉€(gè)項(xiàng)目“萬科城市花園”位于順義區(qū)。由于位置較遠(yuǎn)，萬科不得不在項(xiàng)目與東直門之間開通巴士，在當(dāng)年成為一道被圍觀的“風(fēng)景”。
到2001年，萬科在北京總共只開發(fā)了3個(gè)樓盤，進(jìn)程緩慢。直到2007年以后，萬科通過合作拿地的方式迅速擴(kuò)張，才逐漸躋身北京區(qū)域主流市場。
進(jìn)入21世紀(jì)以來，房企進(jìn)京的代價(jià)同樣高昂。
2002年2月，富力通過招標(biāo)形式以32億元的“天價(jià)”拿下北京朝陽區(qū)廣渠門東五廠地塊，首次進(jìn)京。該地塊總占地48萬平方米，被認(rèn)為是北京有史以來最大一塊公開招標(biāo)的商業(yè)地塊。
2005年12月，龍湖以7.04億元代價(jià)拿下“滟瀾山”地塊，首次進(jìn)京。拍賣過程中，競價(jià)次數(shù)達(dá)到155輪，溢價(jià)率為147%。
2009年7月，綠地集團(tuán)以30.25億元代價(jià)，從萬科、首創(chuàng)、龍湖等9家公司手中搶得北京市大興區(qū)黃村地塊，首進(jìn)北京。該地塊共經(jīng)過243輪競拍，溢價(jià)率達(dá)到116%。
2013年7月3日，在連續(xù)多次試圖拿地未果后，恒大地產(chǎn)以35.6億元總價(jià)拿下昌平沙河“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊，首次進(jìn)駐北京。地塊溢價(jià)率為16.7%，折合樓面價(jià)約6964元/平方米。
在這塊體量超過51.1萬平方米地塊中，有26萬平方米被用來建設(shè)公租房，政府回購價(jià)為1.1萬元/平方米;剩余25.1萬平方米被用來建設(shè)“園區(qū)安置房”，回購價(jià)為1.4萬元/平方米。由于該項(xiàng)目利潤微薄，也被稱做“戰(zhàn)略性進(jìn)京”。
按照一位資深操盤手的說法，恒大進(jìn)京的過程可謂是“只賺現(xiàn)金流”。而相比之下，外地企業(yè)進(jìn)京，都經(jīng)歷了一個(gè)漫長的試探過程。
“皇城根”門檻
房企進(jìn)京道路艱辛，與當(dāng)時(shí)的市場開放程度不無關(guān)系?！坝捎跉v史原因，北方城市的開放程度要遲于南方，這就使南方房企最初進(jìn)京時(shí)，面臨很多行政壁壘。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長陳志向記者表示。
“在中國實(shí)施房地產(chǎn)市場化改革(1998年)之前，北京的土地主要集中在當(dāng)?shù)貒笫种??！标愔菊f，這些國企大都脫胎于政府部門，并承擔(dān)著城市改造、房地產(chǎn)開發(fā)等職責(zé)。
據(jù)介紹，這種國企共有兩類，其中一類脫胎于北京市建設(shè)、房管等職能部門，如金隅、首開、首創(chuàng)、城建等。另一類脫胎于各區(qū)縣政府，如西城區(qū)的華遠(yuǎn)、金融街。華遠(yuǎn)還曾承擔(dān)過西單區(qū)域舊城改造的職責(zé)。
陳志表示，在1996年進(jìn)行過一輪整合后，北京市共有23家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全部是本地國企。
在北京市土地市場尚未真正市場化之時(shí)，外地房企進(jìn)京只能選擇協(xié)議拿地，或與當(dāng)?shù)貒蠛献鏖_發(fā)。前者要求有良好的本地資源和政府人脈，后者則涉及股權(quán)合作和利益分配。對于外地房企來說，都不是容易的事。
1993年9月6日，萬通與華遠(yuǎn)簽署協(xié)議，共同開發(fā)“萬通新世界”項(xiàng)目，萬通由此借助合作開發(fā)的方式進(jìn)京。當(dāng)時(shí)代表萬通簽字的是潘石屹，其職務(wù)為萬通實(shí)業(yè)股份有限公司總經(jīng)理。
有業(yè)內(nèi)人士指出，兩者之所以能合作成功，除潘石屹和時(shí)任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長的任志強(qiáng)私交不錯(cuò)外，也和華遠(yuǎn)率先完成股份制改造，為合作打下基礎(chǔ)有關(guān)。在當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境下，實(shí)為個(gè)案。
陳志表示，面對種種困難，很多外地房企趨于謹(jǐn)慎，選擇了“寧可不進(jìn)，也不冒險(xiǎn)”的做法。但在此期間，仍有富力、世茂、和記黃埔等企業(yè)以各種方式完成進(jìn)京。
直到2004年，土地市場真正實(shí)施招拍掛改革，這種情況才有所改觀。大量外地房企出現(xiàn)在北京土地市場，通過公開市場拿地進(jìn)駐。
一位上市房企戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)人向記者表示，“北京既是首都，又是北方最大的房地產(chǎn)市場，那時(shí)候土地市場剛剛開放，房企的饑渴程度很高。尤其是經(jīng)歷過市場洗禮的南方房企，大多是攜帶足夠的資金蜂擁而來?！?
此時(shí)恰逢房企實(shí)施規(guī)模擴(kuò)張和全國布局的重要時(shí)機(jī)，獨(dú)特的資源優(yōu)勢以及2008年奧運(yùn)會的遠(yuǎn)景，使北京成為企業(yè)的戰(zhàn)略和品牌制高點(diǎn)。在這段時(shí)間，萬達(dá)、龍湖、星河灣、旭輝等大型房企紛紛進(jìn)駐。在龍湖、SOHO中國等房企此后登陸資本市場的過程中，這一步可謂十分關(guān)鍵。
北京房地產(chǎn)市場也由此進(jìn)入快速發(fā)展階段，并成功抵御住金融危機(jī)。據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，到2010年，北京市房價(jià)正式領(lǐng)跑全國。北京樓市不僅后發(fā)劣勢全無，反而后勁十足。
但這個(gè)過程反過來也在抬高外地房企進(jìn)京的門檻。
在“價(jià)高者得”的拍賣制度下，北京市地價(jià)快速上漲。早些年競價(jià)動輒歷經(jīng)數(shù)百輪，土地溢價(jià)率也經(jīng)常超過100%。
2012年，監(jiān)管部門在土地出讓中設(shè)置了最高限價(jià)，并推出商品房與保障房地塊“捆綁”出讓制度，但仍難阻止土地單價(jià)繼續(xù)上漲。就在碧桂園拿地進(jìn)京的前一天，同屬于北京市豐臺區(qū)的一宗地塊中，商品房部分以7.5萬元的單價(jià)競出，創(chuàng)歷史新高。
有分析指出，地價(jià)不斷上漲的事實(shí)，既推升了房價(jià)上漲預(yù)期，又抬高了房企進(jìn)京門檻。這也能夠解釋，為什么在開放市場的環(huán)境下，北京樓市的“入場券”仍然“千金難買”。
進(jìn)京的誘惑與風(fēng)險(xiǎn)
雖然代價(jià)高昂，但北京的誘惑似乎不減當(dāng)年。
2014年全國樓市供過于求的局面正式確立，市場區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)凸顯。此時(shí)，一線樓市的“避風(fēng)港”作用更加突出。
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-9月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.4%，增幅比全國平均水平高出7.8個(gè)百分點(diǎn);北京市商品房銷售面積增長8.5%，增幅比全國平均水平高出1個(gè)百分點(diǎn)。同期，北京樓市的其他多項(xiàng)指標(biāo)也好于全國平均。
各項(xiàng)政策利好也在發(fā)酵。除“京津冀一體化”持續(xù)推進(jìn)外，行政功能東遷也成為北京市通州區(qū)域的重大利好。不少機(jī)構(gòu)還指出，若按照建設(shè)“世界城市”的規(guī)劃，北京將成為全國唯一一個(gè)“超一線城市”。這種結(jié)論，無疑又將給北京樓市注入一針強(qiáng)心劑。
這些利好持續(xù)刺激著外來房企。除碧桂園外，來自福建的陽光城和來自廣東的龍光地產(chǎn)也多次現(xiàn)身今年的土地市場，凸顯“進(jìn)京”意愿。華夏幸福則長期布局北京市周邊，似有“農(nóng)村包圍城市”的意圖。
但正如碧桂園對高成本的擔(dān)憂一樣，北京樓市的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，正在給房企進(jìn)京之路帶來不確定性。
陳志指出，過去幾年的高價(jià)地項(xiàng)目正經(jīng)歷集中入市的過程，并已經(jīng)造成今年北京市高端住宅項(xiàng)目集中供應(yīng)。雖然今年北京市豪宅銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但與供應(yīng)相比，去化率仍是低水平。
相比之下，面向剛需和剛改的普通商品住宅供應(yīng)量卻不足。在北京樓市供不應(yīng)求的“外衣”下，結(jié)構(gòu)性過剩和缺口都很明顯。
陳志還表示，近幾年北京市成交的多宗高價(jià)地，還將在明后年集中入市。這也意味著，北京高端住宅供應(yīng)過剩的局面將長期存在。
如果該結(jié)論被證明成立，對于北京樓市而言并不是好消息。豪宅項(xiàng)目的銷售周期本就較長，若出現(xiàn)超量供應(yīng)，勢必給項(xiàng)目帶來去化壓力，進(jìn)而影響資金周轉(zhuǎn)。
此前幾年，借助樓市整體向好、房價(jià)不斷上漲的勢頭，北京的許多高價(jià)地和“地王”項(xiàng)目得以成功解套，并未成為企業(yè)負(fù)擔(dān)。一些早期的高價(jià)地項(xiàng)目，甚至成為企業(yè)做大規(guī)模和充足現(xiàn)金流的重要“推手”。
但如今的形勢變得越來越不確定。陳志指出，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正處于換擋期，雖然貨幣政策寬松，但房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用正在減弱，房地產(chǎn)業(yè)自身也在經(jīng)歷不可逆轉(zhuǎn)的調(diào)整。
就北京市場而言，雖然購買力仍在，但日漸高企的房價(jià)正在與購買力相背離。長此以往，泡沫終有破裂的一天。
陳志續(xù)稱，北京樓市已經(jīng)告別“穩(wěn)賺不賠”的時(shí)代，開發(fā)商過去更多考慮利潤，今后則需注重風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義上來說，外地房企的進(jìn)京之路，恐仍將充滿“辛酸”。但門檻漸高的現(xiàn)實(shí)，對于尚未涉足北京樓市的房企來說，未必就是一件壞事。
相關(guān)新聞：房地產(chǎn)稅初稿成形 百萬房產(chǎn)月繳稅或達(dá)400元
更多家庭安防資訊請關(guān)注本安全網(wǎng)家居安全頻道!如果想了解更多常識知識請關(guān)注安全科普頻道!
