物權(quán)法和每個人的生活都密切相關(guān)，關(guān)于其司法解釋的出臺一直廣受社會關(guān)注。今天上午，最高人民法院向社會正式通報了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》，當中對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出了相應規(guī)定，這部司法解釋將于今年3月1日起正式實施。

背景

調(diào)研歷時七年 結(jié)合審判難點

最高人民法庭民一庭庭長程新文表示，《物權(quán)法》包括了總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)和占有等五編，當中許多條文規(guī)定的適用問題都需要通過司法解釋的方式進一步細化。

2009年5月，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》頒布，目前正在起草擔保物權(quán)司法解釋，《物權(quán)法》中的其他內(nèi)容，如相鄰關(guān)系、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、占有等，都將是未來關(guān)注的問題。

今天通報的《解釋（一）》自2009年開始調(diào)研，嚴循立法精神和目的，結(jié)合審判實踐中遇到的難點問題，對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出相應規(guī)定，共計22個條文。

熱點

機動車轉(zhuǎn)讓未過戶糾紛物權(quán)優(yōu)于債權(quán)

近年來，有關(guān)船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。尤其是隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，機動車逐步走入普通百姓的日常生活，據(jù)統(tǒng)計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。

針對機動車轉(zhuǎn)讓中債權(quán)人對于已經(jīng)轉(zhuǎn)讓但沒有過戶的車輛主張債權(quán)的問題，最高法院民一庭庭長程新文介紹，根據(jù)《物權(quán)法》第23條、第24條的規(guī)定，機動車等特殊動產(chǎn)物權(quán)變動，是交付即發(fā)生物權(quán)變動的效力。在物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系上，在一物之上既有物權(quán)又有債權(quán)時，一般而言，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。

程新文進一步說，具體到機動車等特殊動產(chǎn)之上存在未辦理登記的受讓人與轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人的情況，通過轉(zhuǎn)讓人的交付取得特定動產(chǎn)物權(quán)的人雖未辦理登記，但其已經(jīng)依法享有物權(quán)，故從法律條文的本身涵義以及法律整體的邏輯體系看，其權(quán)利應優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人。

基于此，《解釋（一）》第六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

不動產(chǎn)物權(quán)歸屬是民事訴訟還是行政訴訟？

《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。實踐中，有觀點認為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記就不能取得及享有不動產(chǎn)物權(quán)，不動產(chǎn)物權(quán)爭議涉及登記就應通過行政訴訟解決。這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象。這種困惑在很多房屋買賣糾紛案件中便十分常見。

針對這一情況，《解釋（一）》從兩個方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

難點

明確了按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)

按份共有人優(yōu)先購買權(quán)聽起來晦澀，但實際上在很多繼承案件中的房產(chǎn)等財產(chǎn)的分割問題上都會涉及這一條款。

《物權(quán)法》第一百零一條確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，但該條表述較為簡單，遠遠不能解決優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件、方法及法律效果等實踐中亟須明確的重要問題，這還導致按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異，嚴重影響按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度功能的發(fā)揮。

對此，《解釋（一）》根據(jù)《物權(quán)法》第一百零一條的立法精神和目的，對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度進行了細化，通過第九條至第十四條共計六個條文，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定。

其中第九條規(guī)定，共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十二條規(guī)定：按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。第十三條規(guī)定：按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十四條規(guī)定兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應予支持。

何為善意取得有了明確規(guī)定

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度。從司法實踐看，與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見，它不僅存在于物權(quán)確認糾紛、執(zhí)行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。但該條在理解上存在諸多爭議之處，如何正確適用善意取得制度是《物權(quán)法》適用中的一個重點、難點和熱點。

對此，《解釋（一）》第十五條規(guī)定了“善意”認定的基本標準，即“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應當承擔舉證證明責任”。

第十六條則規(guī)定：具有下列情形之一的，應當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條規(guī)定：受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

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