承諾的花園面積縮水，地下室變“水簾洞”，臺(tái)階大量破損，墻體開(kāi)裂……

近期，有著“豪宅教父”之稱(chēng)的世茂集團(tuán)遭遇業(yè)主維權(quán)。交房不到一年，河北大廠世茂·薩拉曼卡小區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己購(gòu)買(mǎi)的別墅不僅和廣告宣傳中相距甚遠(yuǎn)，還存在質(zhì)量問(wèn)題。

“開(kāi)發(fā)商態(tài)度非常強(qiáng)硬，說(shuō)我們可以退房，也可以打官司，但肯定贏不了?！睒I(yè)主蒲先生告訴北京時(shí)間“暴風(fēng)眼”，從2015年開(kāi)始，業(yè)主們找過(guò)開(kāi)發(fā)商、建設(shè)局、規(guī)劃局，但房子的問(wèn)題一直沒(méi)有得到解決。

最后，蒲先生等人向法院提出整改賠償，但由于贈(zèng)送花園、露臺(tái)面積等內(nèi)容并未寫(xiě)入合同，請(qǐng)求被駁回。目前，業(yè)主已提起上訴。

京師律師事務(wù)所律師韓明輝表示，廣告僅為要約邀請(qǐng)，且合同中約定了廣告僅做參考，不具有法律效力，所以，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但工商行政管理部門(mén)可以對(duì)其進(jìn)行處罰。

業(yè)主：花園變車(chē)位別墅質(zhì)量堪憂

“之所以選擇更遠(yuǎn)的大廠，看重的就是世茂的大品牌和很高的贈(zèng)送面積?！逼严壬榻B，自己原本考慮在燕郊買(mǎi)房，但最后被世茂的“信譽(yù)”以及給出的優(yōu)厚條件打動(dòng)。

記者根據(jù)宣傳材料得知，世茂·薩拉曼卡的開(kāi)發(fā)商為世茂集團(tuán)子公司——大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中基太業(yè)”)。項(xiàng)目于2013年開(kāi)盤(pán)，共計(jì)7275套房源，分為高層、洋房和別墅。

世茂集團(tuán)素有“豪宅教父”之稱(chēng)，在世茂集團(tuán)的官網(wǎng)上，誠(chéng)信被當(dāng)作了公司的第一核心價(jià)值觀。此次維權(quán)的業(yè)主大多購(gòu)買(mǎi)了別墅，他們表示正是出于對(duì)世茂大品牌的信任才買(mǎi)的房子。

“在宣傳材料的戶型圖上，清楚地標(biāo)明了贈(zèng)送25.6平的院子和20平米露臺(tái)?！?013年，蒲先生高興地簽署了購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)了一套90平米總價(jià)827635元的3層疊院別墅。

記者在蒲先生提供的戶型圖上看到，花園確實(shí)達(dá)到25.6平米，露臺(tái)面積約為20平米。

2015年夏天，部分業(yè)主來(lái)到小區(qū)工地查看工程進(jìn)展，卻發(fā)現(xiàn)在建的房屋施工和當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)樣子大不相同，“原本承諾贈(zèng)送的20多平米院子只有幾平米，原本沒(méi)有規(guī)劃的車(chē)位，竟然出現(xiàn)在了緊貼房屋的地方”。

房子的樓間距也讓很多業(yè)主難以接受，不少業(yè)主認(rèn)為世茂私自修改了規(guī)劃，壓縮了公共空間。

多位業(yè)主向記者反映，“小區(qū)外樓梯基本沒(méi)有填充，損壞嚴(yán)重;房?jī)?nèi)和外墻有裂痕;隔音效果差，鄰居說(shuō)話聽(tīng)得很清楚。”

2016年夏天，幾場(chǎng)大雨讓很多業(yè)主“完全崩潰”。

“去年夏天下雨的時(shí)候，由于院子的排水有問(wèn)題，雨水大量滲進(jìn)了地下室，都快成水簾洞了。院子里地基沒(méi)有夯實(shí)，水一沖，好多地方都塌下去了，墻和地面都是空的。有的家里陽(yáng)臺(tái)排水口不通，好多人都冒著雨往外排水?！睒I(yè)主張先生告訴記者。

2017年3月，記者在薩拉曼卡小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多幢別墅外墻存在明顯裂痕，樓梯多處破損。沒(méi)有裝修的幾個(gè)院子，明顯能夠看出地面高低不平，部分院墻底部和地面之間出現(xiàn)中空。在許多業(yè)主的地下室內(nèi)，墻上還能看出水浸泡的痕跡。

張先生認(rèn)為，“當(dāng)初開(kāi)發(fā)商為了趕工期，根本沒(méi)有把地基夯實(shí)，雨水一沖，院子就陷了。水排不出去，自然要往地下室里滲，現(xiàn)在好多業(yè)主只能挖引水溝排水。不只是院子，小區(qū)的路現(xiàn)在也不平了，同樣是當(dāng)初地基沒(méi)打牢的原因。”

據(jù)業(yè)主反映，這樣的問(wèn)題房屋不在少數(shù)，“最多的時(shí)候有近二百人參加維權(quán)”。

法院：宣傳材料并非合同組成部分

原本期待在北京之東過(guò)上“有天有地有庭院”的歐式生活，蒲先生等人沒(méi)想到現(xiàn)實(shí)和廣告“差異太大”。從2015年起，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始維權(quán)。

他們多次找到開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法，得到的答復(fù)是工程已經(jīng)通過(guò)消防竣工驗(yàn)收備案和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，質(zhì)量不存在問(wèn)題，也不存在消防隱患。

“我家的院子面積不到10平米，露臺(tái)面積也縮水了?！逼严壬热四弥鴱V告討說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻表示，承諾贈(zèng)送面積的廣告宣傳單不屬于合同內(nèi)容，“補(bǔ)充協(xié)議中明確了宣傳材料僅供參考”。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，如今在各大購(gòu)房網(wǎng)站上，依舊能夠看到薩拉曼卡的宣傳材料：距離北京國(guó)貿(mào)約38公里，開(kāi)發(fā)商為世茂集團(tuán)子公司——大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。小區(qū)力圖打造“中國(guó)首席海外都市樣板生活社區(qū)”。

在一些銷(xiāo)售發(fā)布的宣傳材料中，小面積大贈(zèng)送成為重要賣(mài)點(diǎn)，“購(gòu)買(mǎi)別墅可獲贈(zèng)20-30平米的院子加南北露臺(tái)”。

“開(kāi)發(fā)商態(tài)度非常強(qiáng)硬，說(shuō)我們?nèi)绻幌胍梢酝朔?。”蒲先生告訴北京時(shí)間“暴風(fēng)眼”，“房子后來(lái)漲了這么多，業(yè)主們肯定是不愿意退房的?！?

于是，業(yè)主們找到大廠信訪局投訴，并在信訪部門(mén)的協(xié)調(diào)下見(jiàn)到了房管局、建設(shè)局、規(guī)劃局、消防等部門(mén)負(fù)責(zé)人，得到的答復(fù)同樣是不存在質(zhì)量及消防問(wèn)題。對(duì)于具體的細(xì)節(jié)問(wèn)題，可以找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)解決。

“我們只好利用法律武器維權(quán)，并且拒絕收房?！敝芘扛嬖V記者，大部分業(yè)主最后選擇了收房，包括她和蒲先生在內(nèi)的十幾戶業(yè)主至今拒絕收房。

2016年1月，周女士等業(yè)主對(duì)大廠縣規(guī)劃局提起了行政訴訟，認(rèn)為規(guī)劃局未盡到審批責(zé)任，應(yīng)撤銷(xiāo)規(guī)劃許可證，但法院認(rèn)為規(guī)劃局發(fā)證在周女士簽訂購(gòu)房合同之前，雙方不存在法律上的利害關(guān)系，周女士不具有訴訟主體資格，駁回其起訴。

隨后，周女士、蒲先生等業(yè)主分別對(duì)世茂集團(tuán)提起了民事訴訟，并將戶型圖、宣傳廣告等證據(jù)提交法庭，要求世茂兌現(xiàn)承諾，對(duì)房屋進(jìn)行整改，同時(shí)賠償相應(yīng)損失。

2016年11月20日，大廠縣人民法院作出判決稱(chēng)，宣傳材料中提到的贈(zèng)送花園、露臺(tái)只是銷(xiāo)售方的一種不特定營(yíng)銷(xiāo)手段，該內(nèi)容未載入合同文本和補(bǔ)充協(xié)議，且雙方協(xié)議中還約定宣傳材料僅供參考，不構(gòu)成合同組成部分。駁回周女士要求交付花園、露臺(tái)的請(qǐng)求。

對(duì)于漏水和院內(nèi)塌陷的問(wèn)題，法院認(rèn)為涉案房屋已經(jīng)通過(guò)驗(yàn)收達(dá)到交房條件，是原告未及時(shí)收房管理造成了這些問(wèn)題，應(yīng)由買(mǎi)方自行承擔(dān)。法院只認(rèn)可了周女士對(duì)煙道維修的要求，判決開(kāi)發(fā)商限期維修或賠償2000元。

同樣，蒲先生的訴訟請(qǐng)求也以“贈(zèng)送面積以合同為準(zhǔn)”的說(shuō)法被駁回。

律師：應(yīng)受工商部門(mén)處罰

“白紙黑字寫(xiě)在廣告上的內(nèi)容，怎么就沒(méi)有約束力了?”周女士等人對(duì)判決表示不理解。

《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

京師律師事務(wù)所律師韓明輝告訴記者，如果宣傳材料中的內(nèi)容具體確定，且對(duì)合同訂立產(chǎn)生重大影響，可以起訴開(kāi)發(fā)商違約。他解釋?zhuān)按_實(shí)有過(guò)類(lèi)似判例，但一直存在爭(zhēng)議，多數(shù)情況下會(huì)認(rèn)為廣告屬于過(guò)度宣傳，而非要約。

韓明輝在看過(guò)宣傳材料及判決書(shū)后表示，薩拉曼卡的宣傳材料是對(duì)不特定人群發(fā)放，內(nèi)容并非具體確定，且在補(bǔ)充協(xié)議中明確說(shuō)明宣傳材料僅為參考，所以可以判斷該廣告僅為要約邀請(qǐng)，不具有法律效力，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

韓明輝同時(shí)表示，根據(jù)《廣告法》第4條規(guī)定：廣告不得含有虛假或者引入誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告主應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。該小區(qū)開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)欺詐消費(fèi)者的責(zé)任，應(yīng)該受到工商行政管理部門(mén)的處罰。

大廠縣工商局夏墊鎮(zhèn)分局工作人員接受采訪時(shí)告訴記者，業(yè)主可以把具體宣傳材料寄送到工商局，工商局調(diào)查后確定是否需要進(jìn)行處罰。工作人員還表示，之前就曾因廣告問(wèn)題對(duì)薩拉曼卡做過(guò)處罰。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，2016年5月27日，大廠回族自治縣工商行政管理局曾對(duì)“中基太業(yè)”作出行政處罰：經(jīng)調(diào)查，當(dāng)事人在其開(kāi)發(fā)的商品房小區(qū)北側(cè)圍擋發(fā)布的商品房廣告有“速抵國(guó)貿(mào)”字樣，涉嫌違法發(fā)布的行為。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》第二十六條第二項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)廣告不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置。

另外，對(duì)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，韓明輝建議業(yè)主可以向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)組織認(rèn)定或向建設(shè)行政主管部門(mén)投訴，由政府監(jiān)督加快維權(quán)進(jìn)程。

對(duì)于影響房屋結(jié)構(gòu)安全的問(wèn)題，業(yè)主可以直接委托具有法定結(jié)構(gòu)安全鑒定資質(zhì)的單位對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，其鑒定結(jié)論可作為民事賠償?shù)淖C據(jù)。如果行政機(jī)關(guān)調(diào)解不成或無(wú)法和開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，可以持上述證據(jù)進(jìn)一步采取訴訟、仲裁等維權(quán)措施。

近日，記者就“虛假?gòu)V告”、“房屋質(zhì)量不佳”等問(wèn)題聯(lián)系大廠縣房管局、規(guī)劃局、建設(shè)局等部門(mén)，但均被告知需通過(guò)縣委宣傳部回應(yīng)。北京時(shí)間“暴風(fēng)眼”隨后聯(lián)系了大廠縣委宣傳部新聞科工作人員，但截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

此外，世茂集團(tuán)華北區(qū)域品牌的一位負(fù)責(zé)人對(duì)此回應(yīng)，法院已經(jīng)對(duì)案件進(jìn)行了判決，判決書(shū)內(nèi)容非常詳細(xì)，對(duì)事情說(shuō)的很清楚。至于其他房屋質(zhì)量的問(wèn)題，希望等315結(jié)束后再回應(yīng)，避免造成太大的負(fù)面影響。

目前，周女士已委托相關(guān)單位對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，并向廊坊市中院提起上訴，目前案件尚未開(kāi)庭審理。

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