3月中旬以來(lái)，全國(guó)各地出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從過(guò)去以限貸和限購(gòu)為主要特征的“兩限”，進(jìn)一步升級(jí)到限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限商和限售等“五限”措施，對(duì)住宅投機(jī)炒作行為進(jìn)行圍剿，取得了積極成效。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月，具有樓市風(fēng)向標(biāo)的北京市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.9%;15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定，其中九個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平。

盡管如此，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未逆轉(zhuǎn)，土地價(jià)格仍明顯上漲。綜合來(lái)看，當(dāng)前樓市正處于“弱平衡”狀態(tài)，市場(chǎng)稍有些風(fēng)吹草動(dòng)，都可能會(huì)打破這一局面，引發(fā)連鎖反應(yīng)。

應(yīng)該看到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面正發(fā)生根本性變化。從政策層面看，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，已經(jīng)有效落實(shí)到具體的政策實(shí)踐之中。

從資金面看，隨著美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)第二次加息并公布了縮表計(jì)劃，加上歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)回暖，全球主要經(jīng)濟(jì)體退出量化寬松貨幣政策的預(yù)期趨向穩(wěn)定。2017年5月，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2同比增長(zhǎng)9.6%，為近年來(lái)首次低于兩位數(shù)的增長(zhǎng)，未來(lái)貨幣供應(yīng)量低速運(yùn)行或?qū)⒊蔀槌B(tài)。而我國(guó)金融降杠桿進(jìn)程中的金融業(yè)務(wù)規(guī)范管理，也將限制社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的速度和規(guī)模。

從剛性住房需求分析，大多數(shù)剛需可能已經(jīng)滿足，一部分剛需因?yàn)楦甙悍績(jī)r(jià)被商品房市場(chǎng)徹底隔離，因而具備經(jīng)濟(jì)意義的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡。3月中旬以來(lái)，在各地嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策措施出臺(tái)后，市場(chǎng)交易量急劇萎縮。今年1至5月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)14.3%，增幅較上年同期下降了18.9個(gè)百分點(diǎn)。熱點(diǎn)城市交易“速凍”的情況更為明顯，北京商品住宅銷售面積同比下降24.6%。基本面決定了樓市未來(lái)一段時(shí)間可能會(huì)釋放內(nèi)在調(diào)整動(dòng)力。

不過(guò)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期依然強(qiáng)烈。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，全國(guó)賣地最多的50個(gè)大中城市合計(jì)賣地金額同比上漲36.3%，平均地價(jià)上漲32.6%。雖然土地供應(yīng)增加能夠緩解熱點(diǎn)城市供求錯(cuò)位矛盾，但地價(jià)明顯上漲，反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的樂(lè)觀預(yù)期沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)變化，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未根本逆轉(zhuǎn)。市場(chǎng)炒作的動(dòng)力，正是源于對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)剛性上漲的信念。因此，市場(chǎng)投機(jī)炒作力量可能只是暫時(shí)偃旗息鼓，如果影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素發(fā)生變化，投機(jī)炒作仍可能卷土重來(lái)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年5月全國(guó)70個(gè)大中城市中，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在上漲，漲幅有所回落，深刻反映出我國(guó)社會(huì)根深蒂固的炒房頑疾。2003年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)特別是熱點(diǎn)城市住房?jī)r(jià)格持續(xù)大幅上漲，巨大財(cái)富效應(yīng)釋放了空前的房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，進(jìn)而形成一種炒房慣性。與此同時(shí)，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián)并逐步形成路徑依賴，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)“拒絕調(diào)整”，而社會(huì)資金大量涌入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)“失血”，經(jīng)營(yíng)實(shí)體不如買房坐等升值，一定程度上改變了有關(guān)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)金融的運(yùn)行結(jié)構(gòu)，這些都與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背離。

總體來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)樓市正處在“弱平衡”狀態(tài)。為防止投機(jī)炒作卷土重來(lái)，在落實(shí)“五限”措施的同時(shí)，要加快推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

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