我在2015年7月1日借給張某220萬(wàn)元，張某用其一處房屋作為抵押，并且在房管局進(jìn)行了登記備案，我取的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。

2015年底，張某明白地告訴我沒(méi)有辦法償還本金及利息，同意用房產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行賠償，我隨后向人民法院起訴，法院判決張某應(yīng)歸還220萬(wàn)元以及利息，同時(shí)判我享有所抵押房屋的優(yōu)先受償權(quán)。

目前進(jìn)入執(zhí)行階段，要對(duì)所抵押房屋進(jìn)行抵押拍賣，在拍賣之前需進(jìn)行評(píng)估，但是評(píng)估公司說(shuō)所抵押房產(chǎn)土地屬于國(guó)有土地且屬于租賃性質(zhì)，不能過(guò)戶，不想擔(dān)責(zé)任不給評(píng)估。

抵押的房產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行拍賣，如果房產(chǎn)局也告知我無(wú)法過(guò)戶，那么抵押房屋糾紛可以起訴房管局嗎？要求賠償借款及利息?？

房管局作為負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)抵押登記的房產(chǎn)抵押登記行政主管部門，在辦理房產(chǎn)抵押登記過(guò)程中，對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)應(yīng)以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度認(rèn)真履行必要的注意義務(wù)，對(duì)于抵押房產(chǎn)及其權(quán)屬證書(shū)真?zhèn)斡袟l件加以核對(duì)和識(shí)別。

在我國(guó)，根據(jù)登記機(jī)關(guān)的不同，行政登記可分為工商登記、稅務(wù)登記、婚姻登記、戶籍登記等等;根據(jù)登記性質(zhì)的不同，可分為許可登記(如企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體的設(shè)立登記)、確認(rèn)登記(如房屋、車輛的過(guò)戶登記)、“事后告知”的備案登記(如商品房預(yù)售合同、商標(biāo)權(quán)許可合同的備案登記)。這些登記大都會(huì)對(duì)相對(duì)人或相關(guān)人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響，如許可登記、確認(rèn)登記，所以可訴;有的登記則不會(huì)對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響，如“事后告知”的備案登記，所以不可訴。

房屋產(chǎn)權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之一種，屬于典型的確認(rèn)登記，它是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對(duì)相對(duì)人法律地位、法律關(guān)系或者有關(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為。因此，房管機(jī)關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記行為是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)行為，具有可訴性，屬于人民法院的受案范圍，當(dāng)事人如不服，可以向人民法院提起行政訴訟。

行政訴訟法第二條規(guī)定，“公民、法人或其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照本法向人民法院提起訴訟。”最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行中華人民共和國(guó)行政訴訟法若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定，“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對(duì)該行為不服的，可以依法提起行政訴訟?！?

因此，相對(duì)人或相關(guān)人只要“以為”自己的利益受損，自己是利害關(guān)系人，就可以提起行政訴訟，法院審查也應(yīng)將相對(duì)人或相關(guān)人的起訴資格與其主張是否成立區(qū)分開(kāi)來(lái)，不宜過(guò)于嚴(yán)格。同時(shí)，根據(jù)物權(quán)公示、公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即對(duì)外產(chǎn)生公信效力，所以，房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)有土地房屋是可以過(guò)戶的，只不過(guò)是需要首先要將土地的性質(zhì)由劃撥變更出讓，繳納土地出讓金，就可以按照商品房進(jìn)行買賣了。

注意，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在拍賣房地產(chǎn)的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

根據(jù)《房屋登記辦法》第三十三條的規(guī)定，辦理國(guó)有土地上房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料是：(一)登記申請(qǐng)書(shū);(二)申請(qǐng)人身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū);(四)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;(五)其他必要材料。

第(二)項(xiàng)材料是，轉(zhuǎn)讓方(單位)需要提交組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明、委托經(jīng)辦人的委托書(shū)及被委托人身份證明。第(四)項(xiàng)材料是，政府批準(zhǔn)拍賣文件、拍賣成交確認(rèn)書(shū)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票、完稅證明，第(五)項(xiàng)材料是，測(cè)繪結(jié)果報(bào)告。

從以上內(nèi)容可以看出：房屋抵押糾紛中房管局只要存在違法違紀(jì)行為，當(dāng)事人就能夠提起行政訴訟。關(guān)于房屋抵押注意事項(xiàng)與維權(quán)方法的更多知識(shí)，盡在佰佰安全網(wǎng)的財(cái)物損失維權(quán)小知識(shí)庫(kù)，敬請(qǐng)關(guān)注！

責(zé)任編輯:郭動(dòng)