朋友說他購買開發(fā)商房子，已經入住兩年多，但房產證一直沒有辦下來，現(xiàn)經查實該房屋早已被開發(fā)商抵押出去了。那么抵押房屋糾紛怎么處理？

房屋抵押糾紛如何處理?主要的問題有兩個：一是房屋先出售后抵押，購房者與抵押權人受償順位問題，二是房屋先設定抵押后又出售，購房者與抵押權人的受償順位問題。下面請看詳細介紹：

一、房屋先出售后抵押，購房者與抵押權人利益沖突如何處理?在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標的房屋上設置了抵押權，購房購房者起訴請求取得房屋產權的，可分別以下情況處理：

1、如果商品房買賣合同未登記，經登記的抵押權具有物權效力，可以對抗購房購房者的權利，也就是房屋的抵押權要大于購房者的權利。但如果購房者有證據(jù)證明抵押權人明知該房屋已出售，而后為實現(xiàn)債權設定抵押權的，惡意損害第三人的行為不受法律保護。

2、如果商品房買賣合同已經登記后，出賣人就該房屋向他人設定抵押權的，抵押權不能對抗購房者的請求權。

二、房屋先設定抵押后又出售，購房者與抵押權人利益沖突如何處理?房屋設定抵押權并經登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權與購房者權益沖突的有以下兩種情形：

1、如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。

2、如果出賣人已通知抵押權人的，對該物的處分已獲得抵押權人的同意，抵押權人可提前實現(xiàn)其債權;如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔風險，法律上也不保護這種情形。

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責任編輯:郭動