商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。下面我們來了解一下購房后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題如何索賠。

一、房屋質(zhì)量不合格怎么處理。

(一)對于未對居住使用造成嚴重影響，可先進行房屋的交接，然后再要求賣房人進行修復并賠償損失，對開發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，……，承擔商品房保修責任”的規(guī)定，可請求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當負賠償責任。

(二)在合同履行中，由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復不可能或成本甚巨，開發(fā)商交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對因此造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔賠償責任。。

二、商品房質(zhì)量問題如何索賠?

隨著我國住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)商品房質(zhì)量問題日益成為消費者投訴的熱點之一，由此引起的商品房質(zhì)量糾紛也呈不斷上升趨勢。但是，很多購房人由于對房地產(chǎn)法律知識不太了解，以至于在發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問題后不知如何索賠：有的小題大做，對一般質(zhì)量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果是輸了官司又賠錢;有的委曲求全，草草辦理了收房手續(xù)，入住后才發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)有嚴重質(zhì)量缺陷。筆者在多次代理房產(chǎn)訴訟中體會到，對待商品房質(zhì)量問題，必須根據(jù)其性質(zhì)和嚴重程度，區(qū)別不同情況，依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。

(一)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。

《解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量進行驗收，驗收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件;并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件;最后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗收備案表。

《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。”因此，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經(jīng)驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。

(二)房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體，如果一棟樓房在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個樓房的質(zhì)量和安全。

因此，《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！鄙唐贩拷桓妒褂煤?，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個機構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機構(gòu)，否則單方委托的檢測機構(gòu)如果得不到另一方的認可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。

如已經(jīng)交付業(yè)主適用的房屋，出現(xiàn)諸如漏水、開裂等質(zhì)量問題，一旦業(yè)主碰到類似的房屋質(zhì)量問題，有權(quán)提出修復要求，并可根據(jù)合同尋求賠償。質(zhì)量問題還有一大關(guān)注點則是面積，即住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括臥室、客廳、室內(nèi)走道、地下室、陽臺等。如果業(yè)主遇到商品房質(zhì)量問題，在索賠時遇到困難，不妨尋求相關(guān)的房產(chǎn)專家律師的幫助。

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責任編輯:鄒蘭