樓市瘋狂的直接原因，是大量熱錢(qián)的涌入：在需求端，購(gòu)房者自己在砸鍋賣(mài)鐵，銀行、中介不吝向他們貸款；而在供給端，各種融資手段也異?；钴S，各顯神通匯集到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這里，包括各種銀行貸款、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款、打了個(gè)地基就要來(lái)的首付、承建商的墊資等等等。所謂房地產(chǎn)信托，其實(shí)很好理解，就是專(zhuān)門(mén)做房地產(chǎn)的信托項(xiàng)目，出資人把財(cái)產(chǎn)委托給信托公司，用于投資房地產(chǎn)行業(yè)。最近，房地產(chǎn)信托火爆的證據(jù)凸顯，8月房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行63只總額237.8億元，較上年同期158.1億元同比上漲50.4%，環(huán)比則較7月的195.9億元上漲21.4%。

那“明股實(shí)債”是怎么一回事呢？這是因?yàn)?，企業(yè)發(fā)債有不能超過(guò)凈資本40%的法律限制。到上限了，就不能繼續(xù)發(fā)債，房地產(chǎn)信托籌來(lái)的熱錢(qián)就不能通過(guò)認(rèn)購(gòu)債券的方式進(jìn)場(chǎng)，于是，房地產(chǎn)信托就利用信托這一金融形態(tài)較為靈活的優(yōu)勢(shì)，“入股”開(kāi)發(fā)商（通常是入股子公司），來(lái)實(shí)現(xiàn)把熱錢(qián)投入房地產(chǎn)的目的。但明面上是認(rèn)購(gòu)股票，實(shí)際上還是債務(wù)，因?yàn)樾磐挟a(chǎn)品通常要的就是穩(wěn)定收益。所以“入股”的時(shí)候信托公司就跟開(kāi)發(fā)商約定，到一定期限后由開(kāi)發(fā)商向信托公司以一定的價(jià)格回購(gòu)股權(quán)，并保證信托公司取得一定收益。這就是所謂的“明股實(shí)債”。最近的資本市場(chǎng)上，陽(yáng)光城與五礦信托，華夏幸福與平安信托之間就采取這種合作方式。

對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，“明股實(shí)債”這種方式意味著什么呢？首先說(shuō)明他們不太在乎風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殛P(guān)于回購(gòu)的約定屬于“抽屜協(xié)議”，實(shí)際上是不具有法律效力的，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)違約，違約的話信托公司就不得不真的當(dāng)股東了。要知道，一旦開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)什么問(wèn)題，先清償?shù)氖莻鶛?quán)，股權(quán)是后面才清償?shù)模哉f(shuō)“明股實(shí)債”對(duì)于出資者來(lái)說(shuō)確實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的。但信托公司依然肯這么做，解釋就是兩點(diǎn)，一是信托公司判斷房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)崩，還會(huì)繼續(xù)漲，另一點(diǎn)就是投房地產(chǎn)利潤(rùn)太高了，風(fēng)險(xiǎn)值得冒?；蛟S兩個(gè)理由都兼而有之。

來(lái)自于信托公司的“明股實(shí)債”，只是開(kāi)發(fā)商無(wú)所不用其極融資的一個(gè)表征，從總體趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)越來(lái)越會(huì)利用外部資金。據(jù)方正證券統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率近15年時(shí)間里，從52%一路上升至77%，這意味著杠桿成倍增加。

今年三月的專(zhuān)題《今年的樓市調(diào)控，為何會(huì)來(lái)得這么快？》就曾經(jīng)討論過(guò)，在當(dāng)今中國(guó)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以背著債務(wù)的形式進(jìn)行，已經(jīng)越來(lái)越頻繁，人們也已經(jīng)越來(lái)越習(xí)慣——“明股實(shí)債”這種方式，就是在“四萬(wàn)億”的狂歡中開(kāi)始流行的。而且，越是負(fù)債率高的社會(huì)，人們的逐利沖動(dòng)也越強(qiáng)。人人都知道高杠桿是杯毒酒，但這毒酒卻如此美味，已經(jīng)停不下來(lái)了。信托資產(chǎn)管理人、開(kāi)發(fā)商老板或經(jīng)理等樓市運(yùn)行的具體操控者，都迷戀大額資金出入所帶來(lái)的高報(bào)酬，反正出了問(wèn)題也就拍拍屁股走人，往往由國(guó)家和社會(huì)兜底，誰(shuí)還在乎風(fēng)險(xiǎn)？于是誰(shuí)都會(huì)繼續(xù)這擊鼓傳花的游戲。這就是為什么說(shuō)了好幾年的“去杠桿化”難以實(shí)現(xiàn)。

不久前，央視知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈在一篇文章中提到“任何城市的房?jī)r(jià)上漲都只有一個(gè)理由：就是人們都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。顯然，過(guò)去的幾個(gè)月在一線城市和部分二線城市在這一點(diǎn)上達(dá)成了更加廣泛的共識(shí)?！?

這是一個(gè)很精確的洞見(jiàn)，當(dāng)市場(chǎng)各主體都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲的時(shí)候，那他們就會(huì)用行動(dòng)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)，需求端人們都在四處找錢(qián)，供給端則不斷投錢(qián)，甚至中介也在不停地行動(dòng)。要想辦法讓市場(chǎng)各主體“冷靜”下來(lái)，讓開(kāi)發(fā)商不再過(guò)度舉債，除了進(jìn)行監(jiān)管之外，最重要是降低他們對(duì)樓市的預(yù)期，甚至讓他們?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)付出代價(jià)。

比如，劉戈認(rèn)為這輪上漲與城鎮(zhèn)化關(guān)系不大，而是完全體現(xiàn)了房地產(chǎn)的資本屬性，房子作為資本的價(jià)值是從哪里來(lái)的？不單是一塊地皮和一堆鋼筋混凝土，而是綁架了戶籍、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等種種福利。所以，許多一線城市的房子一直被認(rèn)為最有價(jià)值的資產(chǎn)，勝過(guò)黃金。要是能解除部分附帶屬性，就能降低市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期。

另外，國(guó)家不再允許“預(yù)算軟約束”（指對(duì)政府支出缺乏有效控制，預(yù)算機(jī)制無(wú)法制約政府過(guò)度支出的傾向），嚴(yán)格控制地方政府和國(guó)有企業(yè)隨意舉債的行為，也能有效阻止國(guó)有資本涉入房地產(chǎn)，有效降低樓市上漲預(yù)期。

此外還有很多國(guó)外已經(jīng)驗(yàn)證過(guò)的明確能夠控制房?jī)r(jià)的辦法。但如果總是說(shuō)說(shuō)而不去做，市場(chǎng)就會(huì)視為“狼來(lái)了”而不去擔(dān)心，反而認(rèn)為監(jiān)管層面有意在保房?jī)r(jià)，那這些措施就很難起效果了。如果購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介都依然認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)漲，那么房?jī)r(jià)大概就只能一直燒下去了——直到泡沫完全破滅。

責(zé)任編輯:胡玲玲