昨日廣州官方公布的3月樓市成交數(shù)據(jù)顯示，今年3月廣州市一手住宅交易呈現(xiàn)量價齊跌，網(wǎng)簽面積52.10萬㎡，環(huán)比2月的52.5萬㎡下跌0.4萬㎡;網(wǎng)簽均價14714 元/㎡，環(huán)比2月的14955元/㎡微降241元;二手房成交面積32.15萬㎡，對比2月的44.06萬㎡，大幅下滑了11.9萬㎡。

記者注意到，從前3月來看，廣州市無論是一手住宅，還是土地成交，都呈現(xiàn)低迷和下滑態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士表示，其實廣州的數(shù)據(jù)與全國大部分城市類似，這也解釋了穩(wěn)定樓市的“3·30新政”為何在3月底以“雙響炮”(二套房貸款最低首付比例降至四成+2年以上住房交易免征營業(yè)稅)形式重磅推出。“3·30新政”將緩解樓市壓力，二季度是窗口期。

二手房成交大降11.9萬㎡

數(shù)據(jù)顯示，3月廣州市(包括市轄10區(qū)、從化和增城2縣級市，下同)一手住宅網(wǎng)簽一手住宅網(wǎng)簽4670 宗，網(wǎng)簽面積52.10 萬㎡，網(wǎng)簽金額76.66億元，網(wǎng)簽均價14714 元/㎡。

從區(qū)域看，市轄10區(qū)一手住宅網(wǎng)簽面積38.99 萬㎡;越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔區(qū)(以下簡稱中心6區(qū))一手住宅網(wǎng)簽面積11.19萬㎡;花都、番禺、南沙、蘿崗區(qū)(以下簡稱外圍4區(qū))一手住宅網(wǎng)簽面積27.81萬㎡;增城市一手住宅網(wǎng)簽面積7.81萬㎡;從化市一手住宅網(wǎng)簽面積5.29萬㎡。

均價方面，市轄10區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價16777 元/㎡;中心6區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價27270元/㎡;外圍4區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價12556元/㎡;增城市新建商品住宅網(wǎng)簽均價9622元/㎡;從化市一手住宅網(wǎng)簽均價7036元/㎡。

越秀區(qū)依然以“4”字頭高居全市房價榜首，達(dá)40874元/㎡，“亞軍”天河區(qū)38672元/㎡，海珠區(qū)29942元/㎡穩(wěn)坐三甲之內(nèi)。

2月南沙房價創(chuàng)下五個月來新高，為10279元/㎡，到了3月，靜候掛牌的南沙房價仍在步步穩(wěn)升當(dāng)中，網(wǎng)簽均價又比2月略升368元/㎡，達(dá)到10647元/㎡。

此外，3月廣州市二手住宅交易登記面積32.15萬㎡，對比2月份的44.06萬㎡直降了11.9萬㎡。

天河冼村街3月均價破9萬

值得一提的是，中心城區(qū)房價的集聚效應(yīng)越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，3月廣州各區(qū)樓價中，越秀和黃埔兩個區(qū)均價分別是4.2238萬元/平方米和1.8078萬元/平方米，兩區(qū)都達(dá)到2012年以來的樓價新高。全市房價前三位的區(qū)為越秀、天河和海珠，分別是4.2238萬元/平方米、3.3341萬元/平方米和3.1115萬元/平方米，而墊底的后三位是從化、花都和增城，分別是7036元/平方米、9555元/平方米和9622元/平方米。

以街道劃分，天河區(qū)冼村街本月均價9.3176萬元/平方米，報告解釋稱主要由于該街道成交的5宗商品住宅中有2宗坐落于匯悅臺，該樓盤成交價格較高。均價最便宜的樓盤位于從化鰲頭鎮(zhèn)，只需4412元/平方米，兩者價差足足21倍。

今年房價漲不漲關(guān)鍵看二季度

從一季度的數(shù)據(jù)分析廣州房地產(chǎn)情況可歸納為：一手住宅低迷、土地成交下滑。戴德梁行廣州分公司的分析報告稱，受制于高企的庫存壓力，一季度廣州中心城區(qū)新房成交均價16846元/平方米，同比下降6%。

庫存方面，去年三季度廣州市場可售庫存1009萬平方米，未售庫存14.4萬套，面積1916萬平方米;今年一季度，可售庫存964萬平方米，但未售增至15.2萬套，面積1998萬平方米，顯示全市庫存依然高企。今年一季度廣州全市土地成交89.7萬平方米，成交金額64.7億元，同比分別下滑44.9%和75.7%。

而第一太平戴維斯稱，第一季度，廣州服務(wù)式公寓市場入住率水平為79.5%，環(huán)比下降2.5%;高端住宅租賃市場租金環(huán)比下降1.0%，錄得每平方米每月144元。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部高級經(jīng)理何凌分析，二季度央行將維持貨幣寬松政策，同時在兩會上中央釋放出“支持居民自住和改善性需求”、“穩(wěn)定住房消費”的信號，在利好信息的刺激下，市場剛性需求和改善型需求群體有望加快入市，住宅成交將出現(xiàn)回暖。但由于廣州住宅市場庫存仍處于高水平，預(yù)計短期內(nèi)，除了南沙因自貿(mào)區(qū)原因可能有小幅上漲，廣州住宅市場成交價格難以大漲。

戴德梁行華中區(qū)研究部主管及助理董事林珂分析，“3·30樓市新政”對于廣州房地產(chǎn)市場而言，二季度將是政策的窗口期，他預(yù)測，一手房銷售方面，預(yù)計開發(fā)商將會有一段時間處于觀察，去化情況明顯好轉(zhuǎn)后部分樓盤可能考慮調(diào)價。

預(yù)計需求仍有較大增長空間

在“3·30樓市新政”出臺以后，各地紛紛出臺包括公積金政策在內(nèi)的樓市地方版新政，雖然目前廣州還未有動靜，不過對于廣州樓市的發(fā)展前景，不少業(yè)內(nèi)行家還是看好的。

世聯(lián)行董事長陳勁松日前在2014年年報發(fā)布會上預(yù)測，今年市場會比2014年更好。

戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文也對廣州房地產(chǎn)充滿信心。他認(rèn)為，作為國內(nèi)一線城市，廣州豐富的教育、醫(yī)療、社會文化資源將持續(xù)吸引外來就業(yè)人口。與全國大多數(shù)城市相比，廣州未來的剛需和改善性住房需求都還有較大的增長空間。

合富輝煌首席分析師黎文江表示，今年外圍區(qū)域的樓價有望因去庫存而降價，但像番禺等一些局部區(qū)域的中小戶型估計會需求巨大，價格有所上升。中心城區(qū)方面，由于最近幾年地價不菲，“面粉貴過面包”頗為常見，像廣鋼新城這些項目有望年內(nèi)推出房源，但估計主攻中小戶型策略，“結(jié)構(gòu)性拉高中心城區(qū)樓價”。