央行最新宣布，不限購城市居民首套房貸首付比例最低可降至二成。對(duì)此，有人歡喜有人憂，喜的是可以輕松付首付，不用向親朋好友借太多錢，憂的是，以后每月的還款壓力增加不少。但總的來說，這一房貸新政的實(shí)施，確實(shí)是一個(gè)惠民政策，給人們帶來了快速買房的希望，同時(shí)也給樓市去庫存帶來了契機(jī)，但是究竟能去庫存去到什么程度，取決于這些潛在的購房人群，到底是因?yàn)槭赘犊钐邲]買房，還是因?yàn)榉抠J利率太高沒買房，我們將拭目以待。

2月2日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)共同下發(fā)通知，調(diào)整個(gè)人住房貸款有關(guān)政策。通知規(guī)定在不實(shí)施"限購"措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施"限購"措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，當(dāng)前樓市供求已基本平衡，樓市規(guī)?；瘯r(shí)代已經(jīng)過去，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，雖然現(xiàn)在首付比例下降，也不會(huì)引起市場(chǎng)大幅波動(dòng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新公布2015年12月的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)來看，多數(shù)城市房價(jià)并未大幅上漲，但深圳、上海為代表的一線城市同比漲幅達(dá)到兩位數(shù)，深圳更是接近50%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限購和一些房價(jià)上漲過快的城市，實(shí)際上對(duì)于此類政策可能是無動(dòng)于衷的。

對(duì)于限購城市來說，此次文件已明確不進(jìn)行調(diào)整。而對(duì)于房價(jià)上漲過快的二線城市，如蘇州等，也預(yù)計(jì)不會(huì)有調(diào)整。因?yàn)榉績r(jià)上漲壓力過大，盲目下調(diào)并不科學(xué)。

對(duì)于一些大城市周邊的三四線城市來說，比如京津冀的燕郊、廊坊，長三角的昆山、嘉善，珠三角的東莞、惠州等，要看當(dāng)?shù)卣臉鞘姓{(diào)控意識(shí)，一旦下調(diào)房價(jià)，市場(chǎng)交易會(huì)快速飆升。而中西部的三四線城市放寬后并不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)交易飆升的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)在春節(jié)后會(huì)逐漸顯示出政策的積極效應(yīng)。

房貸新政會(huì)刺激更多人買房嗎？

雖然央行已經(jīng)通知，對(duì)于何時(shí)會(huì)調(diào)整為20%這一問題，各銀行均表示，相關(guān)政策由總行確定，預(yù)計(jì)要在春節(jié)之后才開始執(zhí)行。該政策的實(shí)施會(huì)刺激更多人買房嗎？以一套價(jià)款為100萬元的住房為例，如果首付25%，需要一次性支付25萬元的首付款；貸款30年，則每月需要還貸3980.45元，總共支付利息682962.15元。如果首付下降為20%，那么首付款將為20萬元，下降了5萬元，貸款30年每月需要還款4245.81元，總共支付利息728492.96元。

雖然看起來購房者可能會(huì)多付一些利息，但由于首付成數(shù)下降，所以可以直接緩解購房者一次性支出的壓力。一房地產(chǎn)企業(yè)的品牌負(fù)責(zé)人稱，首套房的首付比例降到了歷史最低點(diǎn)，這是能較好地解決房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的招數(shù)，對(duì)首套住房的剛需群體以及改善性需求的群體來說，都能起到積極助推作用。他預(yù)計(jì)，未來的一段時(shí)間，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)一波小高潮。

財(cái)經(jīng)專家稱，首付比例持續(xù)降低利弊參半，利在于刺激需求，但弊在于增大了購房者還款壓力。長期看拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)在于降息和減稅，以及創(chuàng)造更多就業(yè)，而不是加杠桿。本質(zhì)上看，20%首付款購房，實(shí)際上就是將“炒房”杠桿放大至五倍，跟配資炒股道理一樣。

降首付比例 有利房產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展

由于涉及投資和消費(fèi)這兩個(gè)中國經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)動(dòng)能的發(fā)動(dòng)機(jī)，加上房地產(chǎn)行業(yè)本身上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)較多，巨大的庫存壓力不僅影響了這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，而且對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行也帶來了諸多不確定性。

因此，相關(guān)專家認(rèn)為，合理住房消費(fèi)的利好政策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和去庫存有正面作用，對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持，對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。

降低了購房門檻 有利年輕人購房

以前房貸首付一直是30%，買一套總價(jià)100萬左右的房子，得首付30萬，現(xiàn)在要降到20%，20萬首付就夠了，降低購房首付比例對(duì)年輕的購房者而言，是一個(gè)重大的利好，可以大大降低買房的門檻。而事實(shí)上，目前對(duì)買房者來說，其實(shí)可以享受的利好還不止這些，在貸款利率方面，經(jīng)過去年央行五次降息，房貸利率已下降至4.9%的水平，再加上各家銀行普遍可以利率“9折”，房貸的利率成本基本已降至了歷史最低。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在這些多重利好因素的疊加效應(yīng)下，今年樓市有望迎來成交的回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需可能會(huì)集中釋放，房市“去庫存”將加速。

房貸新政降了首付壓力 卻增加了還貸壓力

新政是新年去庫存大戰(zhàn)的第一槍，也是雙限解除后的最具殺傷力的一招。在貨幣適度寬松的背景下，降低首套和二套房首付比例會(huì)進(jìn)一步有力支持剛需和改善型住房需求，降低購房者的資金壓力，但很明顯，卻令還貸者的每月還款壓力增加了不少。對(duì)于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。首套房首付降低到20%后，如果買一套300萬元房子，月供要增加1818元，整體利息支出多了14.25萬元。

有分析人士稱利率不降低，光降首付難以刺激樓市，況且首付的降低也帶來了杠桿的提升，這意味著，人們購買首套房的杠桿比率從原來的1:3.3升至1:5，為了“去庫存”，相關(guān)部門一邊讓企業(yè)和資本市場(chǎng)去杠桿，一邊給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿。

降首付是有利于刺激樓市銷售，但影響范圍局限于供求相對(duì)平衡的少數(shù)二三線城市，對(duì)庫存壓力大的地區(qū)不會(huì)有明顯效果。

最能刺激去庫存的 或許是降低房貸整體利率

要提振整個(gè)樓市，加快去庫存速度，從最低首付上降低門檻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更關(guān)鍵的是房貸利率優(yōu)惠，對(duì)很多人來說，他們要考慮的是，就算自己的所有存款可以付那20%的乎付，但是日后比原來更多的月還貸資金呢？如果沒有正常的還貸資金來源，那這一房貸新政，對(duì)他們來說，真是可有可無，房產(chǎn)市場(chǎng)想通過此法達(dá)到快速去庫存的目的，更是遙不可及。

責(zé)任編輯:胡玲玲