開年以來，首付貸便站在輿論的風口之上。2015年底以來的一二線樓市火熱的局面，背后隱現(xiàn)首付貸的身影。是幫助剛需族、改善族早點實現(xiàn)購房的短期借貸工具，還是投資客、投機客使用杠桿、配資炒房的利器?不少人擔憂，首付貸引導資金過快地流入樓市，過高的杠桿容易誘發(fā)房價劇烈波動，甚至是金融風險。3月12日，央行副行長潘功勝表態(tài)，首付貸屬違法，央行將清理整頓。那么，首付貸到底是什么？它會帶來哪些風險呢？下面，且聽佰佰安全網(wǎng)小編為您解析。

據(jù)悉，廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會于3月15日對各會員單位正式下發(fā)了“關于調(diào)查統(tǒng)計首付貸等房貸產(chǎn)品的通知”(以下簡稱“通知”)。

“通知”稱，近期部分城市房地產(chǎn)交易過熱，銀行、小額貸款公司、P2P 平臺等機構相繼參與‘首付貸’等房貸產(chǎn)品，提高杠桿放貸，放大金融風險。

為此，協(xié)會針對P2P平臺等會員單位涉及眾籌購房、首付貸或其他涉及高杠桿放貸的情況進行調(diào)查統(tǒng)計，梳理名單、數(shù)量、產(chǎn)品模式和涉及金額，掌握真實情況及存在問題與建議，請各會員單位負責人予以高度重視并親自落實，于3月17日前如實上報相關數(shù)據(jù)至協(xié)會郵箱。

值得一提的是，房貸產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計表按有無抵押分類，要求針對首付貸、房貸(包括墊資贖契)、眾籌購房進行分類統(tǒng)計。具體統(tǒng)計項目分別包括業(yè)務筆數(shù)、平均期限、平均收益率、投資者人數(shù)、總成交量等指標。

此前，從3月初開始，深圳金融辦率先下發(fā)通知，通過當?shù)鼗ヂ?lián)網(wǎng)金融協(xié)會、小貸行業(yè)協(xié)會，針對小貸公司、P2P等參與首付貸高杠桿放貸的行為，進行摸底排查。深圳地區(qū)初步掌握的數(shù)據(jù)顯示，深圳首付貸存量規(guī)模在20億元人民幣以上。

此外，上海一家平臺負責人也告訴記者，上?；ヂ?lián)網(wǎng)金融協(xié)會也已于3月9日下發(fā)了緊急通知，要求各會員單位于3月10日前上報涉及“首付貸”或其他高杠桿房貸的具體情況。

記者拿到的該份通知稱，上?；ヂ?lián)網(wǎng)金融協(xié)會呼吁，要求各會員單位在經(jīng)營中堅持普惠金融，服務實體經(jīng)濟，切實防范金融風險。

在要求上報的會員單位首付貸類產(chǎn)品統(tǒng)計表中，上海市互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)協(xié)會將首付貸類產(chǎn)品分為五種，包括有抵押首付貸、無抵押首付貸、無抵押置換貸、房產(chǎn)眾籌和其他借款用途實為支付首付的產(chǎn)品。會員單位需具體填報件均放款額、累計放款金額、當前貸款余額、月利率、借款期限、還款方式以及是否已暫停此類業(yè)務等具體內(nèi)容。

當天，上海市互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)協(xié)會一位人士告訴記者，“目前，初步摸底工作已經(jīng)結束?？傮w來講，首付貸規(guī)模并不大。至于具體情況則不便透露。”

另有接近北京金融局的人士也稱，北京地區(qū)首付貸的摸底工作還有待觀察，暫時沒有進一步的計劃。此前，北京市金融工作局已指導北京市網(wǎng)貸協(xié)會摸底涉嫌高杠桿房貸情況，并通過監(jiān)測預警平臺查控風險。

這幾年出現(xiàn)了很多的關于，零首付，墊首付，低首付等等這樣的購房概念，這無疑給市場注入了一股新的力量。下面，佰佰安全網(wǎng)小編就帶您了解一下什么是首付貸?

第一：什么是首付貸?

首付貸，就是很簡單的一種解釋，通過理財公司或者金融公司獲得購房首付貸款。

這類貸款一般都屬于P2P貸款列項，也就是說你向這些金融公司申請了首付貸，這些機構再尋找投資人為您投標，三方獲益，雙方收益，一方付利息的模式，也屬于資金眾籌范圍之一。

第二：首付貸的額度是多少，利率是多少，期限有多久，另外需要哪些手續(xù)和要求?

首先：首付貸一般不會貸給你全部首付額度，而是總房款15-20%之間，而且是指定的樓盤，指定合作的樓盤才可以貸款，以控制真實性。

其次：這種貸款的時間一般不會超過三年，利率也各不相同，就拿貸款三年來講，年利率基本會在13%左右，貸款50萬，年利息會有6.5萬以上，如果時間短的話，利率就會相對要低的很多，但是誰貸款都是資金比較緊張，最長時限是最好。

最后：要求在指定的合作樓盤購房，手續(xù)和銀行購房代款手續(xù)基本差不多，身份證，戶口本，單位工作證明，收入證明，銀行流水，固定住址，社會保險代繳憑證，個人資產(chǎn)情況，包括車產(chǎn)，股票，商業(yè)保險等等。

還有：還款方式一般為等額本息的方式，也有的金融公司采取先還利息，到期后再一次性還本金的模式。

第三：什么樣的朋友適合申請首付貸呢?

首先：工作三年以上，收入穩(wěn)定，準備結婚的小兩口，而且小兩口子都工作的，可以考慮，因為前三年的還款壓力太大，一個人工作根本無法解決月供問題。

另外，一般小兩口買婚房，面積不宜過大，壓力各方面?zhèn)€更為適合。

其次：資金周轉中的生意人，因為短時間周轉無法套現(xiàn)，有還款能力，但是又缺點資金的可以購買，作為周轉資金使用了。

切勿以為首付貸就是融資渠道，這樣想，建議還是不要貸款了。

還有：有閑散資金，但是資金做了投資，比如買了股票或者其他投資產(chǎn)品的，可以使用首付貸。

投資的產(chǎn)品穩(wěn)定為最好，若在動蕩的股市中，或者炒黃金白銀這種對賭的模式中的投資，要考慮資金斷裂后的后果。

最后，想使用首付貸的朋友一定要算計好自己的資金來源情況，若是你的收入和指出比嚴重失衡，建議先別買。

任何金融杠桿帶來的好處無可非議，但是那都是建立在有收入和后續(xù)資金的基礎上，否則賽溫失馬，竹籃子打水一場空，搞不好還要付法律責任，那就得不償失了。

近期監(jiān)管層一系列重拳出擊，打擊首付貸，即中介機構、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款。樓市加杠桿剛剛冒出頭，即被遏制于無形之中，畢竟股市的前車之鑒就在眼前，2008年金融危機過去不遠。

“零首付”和次貸危機

“首付貸”一詞很容易讓人聯(lián)系起前一段時間被緊急叫停的“零首付”。而了解這兩者是什么，就需要先看看中國目前的房地產(chǎn)市場。根據(jù)國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴的說法，到去年12月底，國內(nèi)待售面積大約是7.18億平米。去年全年銷售面積12.81億平米，在建面積是73.5億平米，再加上待開發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計算，去庫存需要6年5個月。

于此相對的，是一線城市房地產(chǎn)市場的瘋狂，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅擴大，一線城市上漲明顯。其中，北京、上海、廣州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均比上月明顯擴大。

在當前這一特殊的樓市背景下，或為吸引客戶，或為去庫存，“首付貸”這一類似股市配資杠桿的現(xiàn)象開始大量出現(xiàn)。甚至有的地方欲推出更激進的“零首付”政策。

3月1日，沈陽市政府發(fā)布了22條房產(chǎn)新政，其中第14條規(guī)定：對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品房的，首付比例實行“零首付”政策。不過這一房產(chǎn)調(diào)控措施迅速“見光死”，推出當天就被叫停。

事實上，沈陽并不是國內(nèi)第一個想嘗試“零首付”的城市，早在2011年，廣東省佛山市也曾提出過類似方案，同樣在幾小時內(nèi)被叫停。為何被叫停?或許是因為“零首付”的歷史記錄實在不怎么好。

“零首付”是一種比較激烈的房地產(chǎn)刺激措施，故名思義，即不需要一分錢買房。“零首付”曾經(jīng)流行于美國。當時貸款人可以在沒有資金的情況下貸款，僅需其收入情況證明，無需提供任何有關償還能力的證明。同時，由于資產(chǎn)債券化得發(fā)達，銀行在貸款之后并不需要承擔風險，因為他們可以直接將抵押貸款進行出售，所以房貸方也并未仔細對貸款進行審查。

在中國，30%的首付保證了只要房價下跌幅度不超過30%，抵押房產(chǎn)的價值就大于房貸的未償還余額，銀行就很少有壞賬發(fā)生。但在美國，次級房貸的低首付甚至零首付使得美國房產(chǎn)一旦價格下跌，銀行就面臨流動性風險，因為房價下挫劇烈，而首付極低，房價很容易跌破貸款額，在借款人沒有足夠的償還能力的情況下，僅靠抵押房產(chǎn)是不足以償還貸款本金及利息的。

最終“零首付”被認為是2008年次貸危機爆發(fā)的導火索，并引起全球金融危機。有意思的是，危機爆發(fā)后，加拿大政府應對危機的第一批調(diào)控措施，就是嚴格禁止零首付并提高首付比例至20%以上。

“首付貸”迅速升溫

在“零首付”被叫停之際，高杠桿是房價過快上漲的推手之一的說法逐漸興起。2月底，鏈家首先在上海被媒體曝出違規(guī)向客戶房貸，貸款利率竟超銀行四倍。隨后3月2日，新華社報道深圳住房市場上出現(xiàn)了大量“首付貸”產(chǎn)品，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。

由于一線城市的房子總價往往較高，30%的首付也要達到百萬元左右，一些人拿出首付款也較為困難，“首付貸”便成為這些人的首選;而在這輪瘋狂的樓市上漲潮流中，更多人選擇“首付貸”的原因竟是希望在第一時間鎖定交易。這些人并非沒有支付能力，但是往往錢都在股票、基金或房產(chǎn)中。在房價上漲勢頭中，他們往往難以在第一時間湊齊首付，確定交易。而“首付貸”給了這批人從容變現(xiàn)的可能。

“首付貸”在國內(nèi)的歷史由來已久，過去一些開發(fā)商為了盡快回籠資金，曾聯(lián)合金融機構為購房者提供“首付貸”促銷，不過開發(fā)商也會擔心貸款的收回，所以開發(fā)商往往會限制首付貸占首付款的比例。而如今，隨著一線房地產(chǎn)市場的升溫，房產(chǎn)中介直接出手從事這一金融業(yè)務。

據(jù)《中國證券報》記者報道，某一線城市的一家房產(chǎn)中介門店私下里給熟客提供短期首付貸款，且不需要抵押物，月利息2%，可以借一兩年。其他媒體也報道了鏈家地產(chǎn)以高息向購房者發(fā)放過橋貸款的情況。報道還表示，目前該一線城市多家大型房產(chǎn)中介都有“配資”賣房業(yè)務，即：當客戶想買房但湊不齊首付或房貸一時放不了款時，房產(chǎn)中介會為其提供貸款。通常月利率為1%-2%，借款期間一般是幾個月。這一市場的旺盛又帶動了一批理財產(chǎn)品的誕生，一批互聯(lián)網(wǎng)金融平臺也加入到這個市場中來。

據(jù)中信證券3月6日研報的不完全統(tǒng)計，目前市面上的首付貸產(chǎn)品有世聯(lián)行的家圓云貸、中國平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產(chǎn)的中原合e貸、綠地集團的房e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國好房的好房貸、中國農(nóng)業(yè)銀行的農(nóng)民安家貸等。

風險不容小覷

“首付貸”的大量涌現(xiàn)，使得那些不具備購房條件的人，貸款買房成為可能。但是，和“零首付”一樣，“首付貸”同樣突破了國家對房貸首付比例的監(jiān)管要求，因為首付是購房者需要強制支付的部分，是商業(yè)銀行用于防范房貸風險的防火墻。貸款人可以在沒有資金或只擁有極少資金的情況下貸款，加大了購房杠桿，反而導致房價過快上漲，也使得金融風險加劇。

由于在房價的瘋狂上漲中，房產(chǎn)的增值部分就使得購房者足以還本付息，甚至還有盈余。使得投資房產(chǎn)成為一種看起來無本萬利的生意，市場中的投機行為被放大了。大量不具備買房資格的人通過這種方式買房，使得大量資金更快流入房地產(chǎn)市場。更為可怕的是，在利益的驅(qū)動下，部分投機者的造假欲望和可能被大大提高，甚至中介銀行工作人員也被一起卷入進來，又進一步惡化了市場狀況。

然而，一旦房價下跌，極低首付甚至零首付的風險會迅速顯現(xiàn)，前面所舉的美國次貸危機就是一個很好的例子。在這種情況下，購房者進入負資產(chǎn)狀態(tài)。即一個人的房子價格下跌到比所背負的貸款額還低時。舉例來說，如果一個人背負的房貸是100萬元，但是房子的市價只有95萬元，那么他的負資產(chǎn)率即5%。

面對跌破貸款額的房產(chǎn)，購房者往往無力償還房貸(或者不愿意償還房貸)，寧愿銀行收走房子。但是對于銀行而言，即使強行出售該房產(chǎn)，也無法取回它所借出的款項。而迅速下滑的房價與高比例按揭是產(chǎn)生負資產(chǎn)的兩個前提。

更值得注意的是，一些從事“首付貸”的房產(chǎn)中介和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺不知風險控制為何物，更沒有類似銀行風險備付金之類的措施。在放貸時根本不考慮客戶的還貸能力。使得原先需要購房者強制繳納的首付比例變得比較隨機或不確定。

銀行也因此對購房者的資質(zhì)產(chǎn)生誤判，把錢放給一個沒有能力償還的人;甚至一筆首付貸款項，看起來是來自于中介、各種互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，但是追根溯源，會發(fā)現(xiàn)其實資金均來自銀行，這就加大了銀行的風險敞口。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，如果首付貸占據(jù)1/2或者更高如2/3的首付比例，同時貸款利息超過15%，這種情況下，一旦購房者個人支付能力出現(xiàn)問題，則有很大的違約可能。后續(xù)首付貸違約的風險，會蔓延到商業(yè)銀行房貸風險上。

責任編輯:楊賡